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フルリノベーションの場合の固定資産税について
戸建フルリノベーションが固定資産税に影響するかどうかは、確認申請が必要かどうかが決め手となります。
確認申請が必要なフルリノベーションか不要なフルリノベーションか
確認申請が必要になるか否かは建築基準法で明確に定められています。
結論からいうと、構造や工事内容によって必要かどうかが決まります。
「木造2階建て」でフルリノベーションを行う場合
「4号建築物」と呼ばれる小規模な建築物であれば、「大規模の修繕・模様替え(リフォーム)」を行う場合でも確認申請が不要です。
「4号建築物」とは、建築基準法6条1項4号で規定する建築物で、2階建て以下・延べ面積500m2以下・高さ13m以下・軒の高さ9m以下の木造建物のことで、要するに 一般的な木造戸建て住宅のことです。
そのうち建築士が設計したものであれば、建築基準法6条の4第3号によって、建築確認の審査を省略することができるのです。
つまり、一般的な木造2階建ての住宅であれば、フルリノベーションを行う場合の確認申請は不要だということです。
「木造3階建て」でフルリノベーションを行う場合
木造3階建ては、4号建築物に該当しないため、主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根または階段）の一種以上について行う過半の修繕工事を行う場合は、建築確認が必要になります。
階段の位置を変更したり、柱や壁を大幅に変更したりするような大規模なリフォームであれば確認申請が必要になります。
ただし、壁紙の張替え工事や塗装工事など構造部分が変わらない小規模な工事であれば、建築確認は不要です。階段の位置を変更したり、柱や壁を大幅に変更したりするような大規模なリフォームであれば確認申請が必要になります。
「鉄骨造」でフルリノベーションを行う場合
鉄骨造で、平屋建てかつ延床面積200㎡以下の住宅や事務所は4号建築物に該当するため、基本的に建築確認は不要です。
ただし、4号建築物に該当しない、2階以上または延床面積200㎡を超える鉄骨造の建物のフルリノベーションは、確認申請が必要です。
「増築」を行う場合
木造2階建てのような「4号建築物」でも、鉄骨2階建てや木造3階建てのような「4号建築物」以外の建物でも、「増築」は基本的に確認申請が必要になります。
準耐火・防火地域の土地では10㎡以下でも増築をする場合は確認申請が不要です。
都市部の建物密集地は火災による延焼を抑えるため防火地域に指定され、延焼を防止する措置が義務づけられているため、増築時には常に確認申請が必要になります。
一方で準防火・防火地域に指定されていない地域では10㎡を超える増築の場合のみに確認申請が必要とされています。
確認申請が必要のないフルリノベーションは、既存の建物のままの資産評価が行われます。
そのため固定資産税にも影響しないということになります。
不動産取得税について
不動産取得税とはそもそも、相続以外で土地や家屋などの建物を取得した時に発生する税金のことを言います。
有償無償にかかわらず、土地や家屋を取得した時や土地を取得した後に家を建てた時、そしてすでに住んでいた家を建て替えたり改築した時などにかかる税金です。
ただし、固定資産税とは異なり、課税されるのは毎年ではなく、取得した時1回のみです。
建て替えとフルリノベーションの登記について
建て替えで必要な登記
建て替えで必要な登記は、まず既存の建物を解体したときの建物滅失登記です。
そしえ、建て替え家屋が完成した後には、建物表題登記・所有権保存登記、さらにローンを利用する場合は抵当権設定登記が必要になります。
建物滅失登記
建物を解体した場合、不動産登記法によって1か月以内に滅失登記を行わなければなりません。
建物滅失冬期は申請義務があるので、申請しなかった場合は10万円以下の過料に処されることになります。
滅失登記をすると法務局から市町村の役所に連絡がいき、翌年からの既存の家屋の固定資産税の徴収がストップされます。
建物滅失登記の依頼先は土地家屋調査士です。
一般的に土地家屋調査士の報酬の相場は4万円～5万円程度で、建物滅失登記には登録免許税はかかりません。
＊フルリノベーションの場合は、既存の建物の構造をそのまま使用するので建物滅失登記は不要です。
建物表題登記
平成16年までは「表示登記」と呼ばれていましたが、不動産登記法改正により「表題登記」に名称が変更され、登記簿の表題部に初めて登記事項を記録することです。
不動産登記法164条により、1か月以内に行う義務がありますので、忘れずに期限内に行いましょう。
表題登記の依頼先は土地家屋調査士で、費用相場は6万円～10万円程度ですが、建物の床面積によって費用が異なります。
＊フルリノベーションの場合は、既存の建物をそのまま使用するので、建物の名義の変更がない限り建物表題登記は不要です。
所有権保存登記
保存登記ともいい、表題登記を行った後、所有権の登記（保存登記）を行います。
所有権の登記のない不動産について、最初に行われる登記のことで、注文住宅を新築した場合や、新築の建売住宅・新築マンションを購入した際に、建て替えにより新築した場合も、所有権保存登記を行うことでその建物の所有者が自分であると明示されることになります。
所有権保存登記は、表題登記と違って所有者の任意で行うことができますが、これをしていないと不動産の売買や相続・抵当権設定などができないので、住宅ローンを利用する場合は必須になります。
所有権保存登記の依頼先は司法書士で、費用は手数料が2～3万円程度、登録免許税が不動産価額の1,000分の4かかります。
＊フルリノベーションの場合でも、住宅ローンを利用する場合は所有権保存登記は必要です。
抵当権設定登記
抵当権設定登記とは、住宅ローンなどの借り入れをするときに、土地や建物を担保権を設定して登記することをいいます。
また、登記とは権利関係を公に明確にするために、一定の事項を法務局の管理する登記簿に記録することです。
抵当権設定登記の依頼先は司法書士で、費用は融資金額によって異なりますが、一般的には3万円～5万円程度です。
登録免許税は、借りた金額の1,000分の4（3,000万円の場合12万円）ですが、適用条件を満たすことにより特例として1,000分の1（3,000万円の場合3万円）に軽減されます。
さらに印紙代（1,000万円～5,000万円のローンでは2万円）が必要です。
＊フルリノベーションの場合でも、住宅ローンを利用する場合は所有権保存登記は必要です。
まとめ
建て替えにかかる登記費用①建物滅失登記（4～5万円）、➁建物表題登記（8～9万円）、➂所有権保存登記（2～3万円）、④抵当権設定登記（3～5万円）のうち、フルリノベーションであれば➂と④だけで済むので、約12～14万円抑えることが出来ます。
これらの登記費用は1回だけで済みますが、税金関係で大きな違いは「4号建築物」である一般的な木造二階建て住宅のフルリノベーションの固定資産税は、既存の建物のままの額で済むということです。
▼戸建てフルリノベーションの相場についてまとめた記事はこちら
▼戸建てフルリノベーションの抑えたいポイント 断熱・耐震・費用について
▼当社ショールーム
自然派ライフ住宅設計のリノベーション・フルリノベーション
▼性能向上リノベ デザインアワード2022 特別賞受賞
YKK AP HP性能向上リノベデザインアワード2022より当社ページ抜粋
▼株式会社建築知識様（エクスナレッジ様）の新建ハウジングにも20～30回以上掲載頂いています。
▼中立な立場で住宅診断を行うホームインスペクターである有名な市村崇様の著書にも新潟県で唯一選考頂きました。
▼自然派ライフ住宅設計は住まいのセカンドオピニオンとしても活動してます。
▼戸建て性能向上フルリノベーションの流れ
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ 工事前準備について
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ① 解体工事から木工事へ
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ② 木工事に入る前の調整について
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ③ 木工事の床や壁下地と床断熱について
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ④ 木工事と壁断熱吹付について
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ⑤ 木工事と外負荷断熱施工について
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ⑥ 木工事の床仕上げと外壁漆喰塗り
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ⑦ 木工事完了と外壁仕上げについて
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ⑧ 内部仕上工事～完成へ
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ⑨ 完成とビフォーアフター
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