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【▼古民家について興味がある方はこちらも】
中古物件をリノベーションするためのポイント
ここでは費用・注意点などをふまえてポイントを解説していきます。
令和五年現在は不況が続いている状態です。
コロナや海外の天災がさまざまな事柄に繋がり、住宅の金額が大変な値上がりを起こし下がらない状態です。
そんな中で、少しでも金額をさげて理想のマイホームに近づくために、中古物件をリノベーションをする前提で購入される方が多い傾向にあります。
ただし、新築工事や建て替え工事をする場合よりも、様々な絡みがあり金額が明確に分かりづらいのが事実でご相談の件数も圧倒的に多くなっています。
また、中古物件は立地や坪数、なにより築年数により大きく変わるため様々な方向から金額帯を予想することになります。
今回は実際に中古物件を購入してリノベーションする場合に、どのような事を考えて、どれくらいの金額がかかるのか、順を追ってご説明してきます！
中古物件の築年数から検討される工事とその費用を解説
中古物件をリノベーションして住むとなると、中古物件の築年数はどれくらいのものを探せばよいのか、必ず悩むところになってきます。
当然築年数が古くても安ければよいわけではありません。
まずは、中古物件の築年数によって、どれくらいリノベーション費用が違うのかを見ていきましょう。
▼これから紹介する工事の内容はこちらのスケルトンリフォームについてで解説してます。
築年数が15年～30年程度の中古物件
この年代の中古物件はまだ築年数が古いというわけではありませんが、内部の美装工事による見た目の一新がオススメされる年代です。
オススメの工事
- 水廻り設備の入れ替え
- クロス張替え
- 床ﾌﾛｰﾘﾝｸﾞ（畳）張替え
- 屋根塗装
- 外壁塗装
上記のような見た目を綺麗に整える工事がメインの築年数になります。
＊当然お家の断熱や耐震の為にフルリノベーションされる方もいます。
水回りの清潔感がなくなってしまった部分の交換工事はほぼ必須と言えますので、お風呂や洗面台の交換は視野に入れておくことが大事です。
リノベーション工事費は500万前後
約500万前後での美装工事や水廻りの入れ替えが検討されています。
もちろん築年数や坪数によって大きく変動しますし、あわせて購入される中古物件の状態によって左右されますので、状態の良い物件を購入できると、この費用がどんどん安くなります。
築30年～40年程度の中古物件
この年代の物件では、内部の美装工事や水廻りの入れ替えはもちろんの事ですが、断熱性能や耐震性の不安がつきまといます。
そのため、リノベーション費用としては当然高くなり、本腰をいれた工事が必要になる事と予想されます。なので、どれくらいのリノベーションをするのか？という事を考えないといけません。
また、表面的な美装工事ではなく本格的なリノベーションが推奨されますので、パターン別にみていきます。
オススメ工事 3パターン
【外壁や屋根のメンテナンス済みでサッシが新しい物件】
外部のやり直しが必要ない物件では、内部のみのスケルトンリフォームがオススメされます。
可能な工事内容はこのようになります。
- 間取りの変更
- 内部のやり直し
- 水廻りの一新
- 断熱工事（中程度）
- 耐震工事
【外壁や屋根はメンテナンス済みでサッシが古い物件】
外部のやり直しがいらないが、サッシが古いため、断熱性能に劣ってしまう場合は、内部とサッシを入れ替えるスケルトンリフォームがオススメされます。
可能な工事内容はこのようになります。
- 間取りの変更+サッシ高さ変更
- 内部のやり直し
- 水廻りの一新
- 断熱材とサッシ入れ替えの断熱工事（高程度）
- 耐震工事
【外回りや内部の損傷が激しくメンテナンスされていない物件】
屋根や外壁も損傷が激しく、さらに断熱性能や耐震性能が乏しく、間取り変更も必要である比較的メンテナンスがされていない物件は、内外部のスケルトンリフォームがオススメされます。
築50年以上の中古物件でも、このような工事が推奨されます。
可能な工事内容はこのようになります。
- 間取り自由な変更+サッシ位置変更
- 内部のやり直し
- 水廻りの一新
- 断熱材+サッシ+外壁断熱（最高）
- 耐震性能をより高める工事
- 外壁のやり直し
- 屋根の塗装や葺き直し
リノベーション工事費は1500万～3000万
3パターンの費用はこのようになります。
それぞれ30坪程度のお家の平均です。
- 【外壁や屋根はメンテナンス済みでサッシが新しい物件】
内部のみのスケルトンリフォーム 1500万～ - 【外壁や屋根はメンテナンス済みでサッシが古い物件】
内部とサッシ入替を含めたスケルトンリフォーム 2000万～ - 【外回りや内部の損傷が激しくメンテナンスされていない物件】
内部の外部のやり替えるスケルトンリフォーム 2500万～3000万
築40年以上の中古物件
築40年以上の物件においては、少し注目すべき部分がかわってきます。
それは、1981年以前に建てられた建物は旧耐震基準であるということです。
旧耐震基準の建物は以降の新耐震基準以降に建てられた建物と比較しても圧倒的に壁量が不足するということに繋がります。
また、旧耐震基準のお家においての基礎は鉄筋が必要が無かったということもあり、より専門性の高い耐震補強工事が必要になってきます。
レベルの高いリノベーションを行う会社ではない限り、建替えをオススメされることになると思います。
また、メンテナンス歴によって変わりますが、築40年以上となると外内部の劣化もそうですが、内部の間取り、内装や建具に至るまで手を加えないといけない可能性が高いです。
特に耐震性や断熱性の基準も現行のものとは大きく違い、耐震性については上記にもあるように耐震基準の違いや、断熱性についても実際に解体すると床や天井に断熱が入っていない物件は多々見受けられます。
工事の金額帯としては、2000万前後～と大きく金額が変わりますね。
中古物件を選ぶポイントと注意点
中古物件をリノベーションする場合の築年数による工事や金額をみてきましたが、ここからは金額以外の中古物件を選ぶポイントや、中古物件を購入する際の注意点をお伝えしていきます。
土地の確認ポイント
まず中古物件を購入する場合、建物がある土地についても合わせて購入する、ないし敷地状況においては借りることになるでしょう。
ただし、いまから上げていくことすべてを満たすケースは少ないと思います。
ですが致命的なポイントをさける事ができれば、後はどこまで妥協できるかによりますね。
ぜひ参考にして頂ければと思います。
ここでは気を付ける確認ポイントをあげていきます。
土地選びの確認ポイント
- 土地の地目（宅地になる前の地目など）
もともと畑や池沼の土地は地盤が弱い場合がある等 - 道路との接道の有無
道路に接道しない土地は新たな建築ができません。（0％ではないが現実的ではない） - 地盤が軟弱ではないか？
中古物件をリノベーションする場合、基礎を残すことがほとんどですので基本的に地盤改良が難しくなります。そのため、地盤の強い土地を選びたいところです。 - 災害に強い土地なのか？
土地の購入にあたり、不動産会社の重要事項説明という物にあたりますが、各種ハザードマップを確認しましょう。 - 境界線がはっきりしている土地なのか？
土地のトラブルは境界線によるものが多くあります。基本的には境界線が無いというケースは少ないですが明確になっていない場合があります。図面や境界杭があるかどうか確認しましょう。 - 周辺の住環境
交通の利便性、自治体の施設や病院、街の開発計画の有無、近隣の音・臭い等 - 土地の将来性
街の交通利便や住環境が向上するような土地の開発・再開発の有無や将来的な人口増減傾向 - 周囲と比べた土地の高さ
- 抵当権のついている土地
抵当付の土地は第一候補にするのはさけても良いでしょう。
第三者を含む民事トラブルに巻き込まれる可能性が0ではありません。
抵当権が完全に登記簿等から消えるまでは代金の支払いはしないほうが良いでしょう。
建物の確認ポイント
土地の確認しておくべきポイントをおさえてきましたが、続いては建物の確認ポイントです。
ここで土地と違うのは、建物の確認ポイントは2種類に分かれること。
構造躯体とメンテナンス歴となります。
この二つは別々に考えましょう。
建物の構造躯体で確認するポイント
- 構造躯体の種類
木造軸組み（木工造と言われる大半はこちら）、2×4、プレハブ、鉄骨造、鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造
リノベーションを考えた中古物件の購入は木造軸組み工法を選ぶのが無難です。 - リノベーション・リフォームが可能な構造であるか
特に2×4工法やプレハブ工法などでは壁の位置を変えるような間取り変更などができません。増減築も難しくなるので、前提に手を加える事がある場合においては避けたほうが良いと思います。
建物のメンテナンス歴で確認すること
- 外壁や屋根のメンテナンス
屋根の葺き替えや外壁の張替えはリフォームの中でも金額が膨らむ項目です。
各所の材質にもよりますが、10年以上メンテナンスされていない場合は専門家に見てもらう事が重要です。 - 雨漏りや水漏れがあったか
雨漏りや水漏れがあった建物は、壁の中に隠れている構造躯体にダメージがある場合がありますので、避けるのが無難です。
現在進行形で水関係のトラブルがある建物は外壁や屋根のメンテナンスが必要になるため工事金額を含めて検討するか避けるか、になりますね。 - 防蟻処理がされているか
防蟻処理はあるに越したことはありません。ただ、築年数により保証や効果の対象外であることも多いため、築年数が浅い物件では確認するのも良いでしょう。
中古物件の購入にあたり注意すること
中古物件を購入するにあたり、土地や建物選びのポイントを確認してきました。
これらは事前に確認するべきこと。
ここでは事前に知っておきたい注意点になります。
注意点としてあげますのは特にお問合せが多い内容です。
中古物件を購入する際には仲介業者のトラブルに注意してほしいのですが、これはどういったことなのか初めて購入される方は見えてこない部分かと思います。
マージンに注意する
土地建物を取り扱う不動産仲介会社において、リフォーム・リノベーション前提で購入する場合、仲介業者がリフォーム会社を紹介するケースが多いです。
提携しているので流れがスムーズになるという事で、通常そのまま紹介された会社にお見積りを取る流れになるのですが、この見積金額が多少高くなる可能性があるという事に注意してほしいです。
なぜななら、リフォーム会社は仲介業者に仕事を紹介されているという形になりますので、ここでリフォーム会社から仲介業者へ5～15％程度のマージンが渡るケースが多いのです。
当然仲介業者がいなければリフォーム会社には仕事がいきませんので当然のことですね。
ここで重要なのは、リフォーム会社から仲介業者へバックする為のマージン分は少なからず見積金額に上乗せされる可能性にあります。
もちろん見積書に「マージン」と記載されることは少ないでしょう。工事費用のどこかに隠れている事に気を付けた方が良いです。
急いで購入するのはNG
当然不動産会社もビジネスですから、物件の下見をしたタイミング等で、「売れる物件だから」「スーモ等にのせてるから」という理由で待てても一週間程度というのが現実です。
なので、好条件の物件程急がねばなりません。
リノベーションを前提としている場合の中古物件購入では、その物件を見せて頂いてから見積ができるまで2週間以上かかります。
つまり、お客様との日程の都合が合う日がいつになるか？というのもありますが、見積もりができて考える時間を含めても1ヵ月近くはかかるのです。
注意する点は、どんなに好条件の物件でも見積の金額はお家の坪数や形状によってマチマチです。
急ぐ気持ちを抑えて、冷静に考えて進めましょう。
もし、すぐに売れてしまっても縁が無かった事にする。と決めて物件探しに挑むことが大事です。
安さに注意する
物件選びの際には安すぎる物件に注意しましょう。
現在の中古物件等を探すツールは基本的に、web上のプラットフォームです。
おそらく賃貸物件やアパートを探す際もほとんどがネットで探すことができる時代です。
そのため、このプラットフォーム上に数多の物件情報が記載されるわけです。
ですが、このプラットフォームに物件情報を記載するには、お金がかかります。
なので、お金を払う不動産業者は記載してからなるべく早めに売れてほしいわけですね。
そこで、中古物件の金額を目が引かれるように極端に下げたりするわけです。
ただ、一度下見にいってみたところ、手を加る部分が多かったり、下水整備がなく入居にとてもお金がかかったり、というトリックがあります。
また、同様に金額が安く表記されている物件で下見をしたが、綺麗にすれば住める状況だったとしても、見えないところ（屋根など）でお金のかかる修繕があったりとします。
さらに、金額が安めに設定されている場合に騙されやすい所として、安さに飛びついたがもっと安くても妥当だった。という物件も耳にします。
例えば、土地建物が合算して500万の支払いだったとして、安さに飛びついたものの、建替えの為に行う建物解体費用や昔風の堅牢な庭を解体処分する場合、500万以上の解体費用がかかる場合がありました。
つまり、どうせ解体してしまう事になるのであれば、最初から倍の1000万以上の金額を見ておく必要があり、不動産会社としても解体して活用することがわかっていたわけなので、差し引きが土地建物で0円の価値しかなかったことになります。
ここに経費を含めても100万～300万で妥当な金額だったが、500万で売れたらラッキーぐらいの感覚だったとしてもおかしくないわけですね。もちろん様々な理由があるので断定はできませんが、一つの参考にして頂ければと思います。
自然派ライフ住宅設計㈱のリノベーションとは
自然派ライフ住宅設計㈱のお家造りは、新潟市で自然素材を使用した性能向上リノベーションです。今あるお家を健康で快適な住継げるお家にすることです。
つまり、お家を温かく涼しくしながらも、間取りを変え、素材を一新し、耐震性能を向上させる。ことができます。
お客様のお家を性能向上させてより住みやすく快適に、尚且つ大事なご家族の皆様が住み続けられるように変動した家族構成に対応するお家造りを行っています。
そうしてお家の歴史を繋いでいくことが、親から子世帯への繋がりを結び続ける事だと考えています。
新潟市内のお客様から県外からのお客様まで幅広い年代の方にご相談頂いています。
ぜひ一度ご相談ください。
【▼リノベーションを考えているかたはこちらも要確認！】
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▼性能向上リノベ デザインアワード2022 特別賞受賞
YKK AP HP性能向上リノベデザインアワード2022より当社ページ抜粋
▼株式会社建築知識様（エクスナレッジ様）の新建ハウジングにも20～30回以上掲載頂いています。
▼中立な立場で住宅診断を行うホームインスペクターである有名な市村崇様の著書にも新潟県で唯一選考頂きました。
