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中古物件を購入して活用する流れが増えている
近頃ウッドショックという言葉をお家を建てたいお客様以外の口からもお聞きする状況になりました。
また、住宅ローンの金利もあがり、ますます住宅会社やエンドユーザー様の負担が増すばかり。
そこで当社ではリノベーションやフルリフォームをお客様にオススメしております。
（コストと性能UPのバランスが良い、ウッドショックの影響を比較的受けない）
ですが、これは前提としてお家がなければリノベーションはできません。
つまり、中古物件を購入してリノベーションする方も多くいらっしゃいます。
ただ、お家造りを考え始めたお客様が一人で中古物件の良し悪しを判断するのはとても難しいはずです。
また、不動産会社様においても当然商売ですから時には「売らなければならない」事もあるのでしょう。
ですが、大事な部分だけでもチェックしておけば未然に防げることもあるかもしれません。
ここでは、大事なポイントとその解説をしていきます。
中古物件のポイント：土地について
中古戸建て住宅など不動産を扱う上で重要な事はたくさんあると思います。
ですが、その中で最重要ポイントの一つが土地だと思います。
なぜなら、最悪の場合でも建物は手を加えることで改善しますが、土地はやり直しがききません。
そこで、購入する土地はどのような土地が良いのかにポイントをご説明させて頂きます。
まずは土地の種類を抑える
代表的な地目
【田・畑】
農耕地で用水を利用する土地を「田」用水を利用せず耕作をする土地を「畑」と言います。
【宅地】
建物の敷地を主にさします。建物に接続した形での体育館やプールなど、その建物の維持や効用に必要なものも宅地の範囲内です。
【池沼（ちしょう）】
かんがい用水ではない水の貯留池
【山林】
耕作の方法によらないで竹木の生息する土地
【原野】
耕作の方法によらないで雑草、カン木類の生息する土地
かん木とは、高さがほぼ人の背丈ほどで、幹があまり太くならず、根本付近から枝分かれしている低木のことをいいます。
実際に地目が原野であるかどうかの判断にはかなり難しいです。
【墓地】
人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
【公園】
公衆の娯楽のために供する土地
地目は登記に記載されているので確認できます。
土地についての本題とチェックポイント
メリットデメリットを把握したうえで適正に利用できるならば買ってはいけない土地などありません。
つまり、これから上げる最低限のチェックポイントを抑えて後悔するかしないかです。
ここは本当に抑えてほしいポイントです。
簡潔に伝えたい情報を上げていきますね。
- 道路との接道について
- 地盤について
- 災害に強い土地を選ぶ
- 境界線がはっきりしているか
- 周辺の住環境
- 崖などの敷地の状況
- 土地の将来性
- その他まとめ
道路接道を理解する
住宅を建てる上で重要な事、それは道路との接道状況です。
接道義務を果たしてない土地は場合によってセットバックが必要であったり、最悪の場合だと再建築不可の物件となり家を建てることが出来ない土地となってしまいます。このように敷地と道路の関係は切っても切れない関係になっています。
チェックポイントは以下の通りです。
- 方位
- 道路幅員
- 公道と私道の是非
- 間口
- 路面状況
等となります。
方位について
まずは方位です。みなさんご存じの通り、南向きが人気です。
一戸建ての場合は道路と接道している向き、例えば下図のように南に道路があれば南向きになります。
その他にも南東の角など角地や北と南または東と西に接道している２方道路やあまり少ないですが、周り全体が道路に囲われている場合や三方囲われている３方道路などがあります。
増改築.com HPより参照
幅員
続いて幅員です。
４m以下の道路になると敷地へのセットバックが必要になります。
道路の幅員が狭くなると、例えば３．６mの幅員だと車両がすれ違う際に苦労したり、すれ違えなかったりする場合が頻繁に起こりえます。
少しの幅員の差ですが、実用性が落ちたりします。
また、電柱があったりする場合や幅員が広い道路だと、歩道に花壇や段差があり進入できない（協議による）ケースがありますので、事前に調べておく必要があります。
増改築.com HPより参照
公道・私道について
道路は公道（県道・市道）と私道の場合があります。
大きな違いは私道はその名の通り個人間（自治体等）でのメンテナンスが必要です。
例えば新潟市では消雪パイプを入れる際に工事費用は誰がどれくらい負担するのか？等の話し合いが必要です。
これは調査してはっきりしておく必要がありますので注意です。
謄本を取得して役所調査を行いましょう。
また、売りに出されている土地の場合は重要事項の項目ですので予め調査されている場合もあります。
取り扱っている不動産会社にしっかりと説明してもらう必要があります。
私道の場合には一緒に路面の状況もチェックしておくのが良いです。
将来的にメンテナンスが必要であれば時期はどれくらいになるか等は目安を知っておくことが望ましいです。
メンテナンス方法は都道府県や各自治体において変わりますので確認することをオススメします。
そして、大事なポイントとして道路までの侵入経路を確認しましょう。
大きい道路からその敷地までの順路もチェックポイントになります。車両がスムーズに通れるか、曲がれるかなどや、夜は街灯があるか、車が通っても安心して歩けるかなどを事前に確認しましょう。
増改築.com HPより参照
このような袋小路は道路部分の権利関係が複雑になる可能性があるので購入は慎重になる必要があります。
道路管理や道路掘削の同意書があるかなどの確認は必須です。
また、公道・私道とは別に建築基準法上の道路か、建築基準法上の道路ではないのかも調べておく必要がありますね。
前面に道路がある状態でも、建築基準法上の道路に適合しなければお家を建築する事が出来ないからです。
このように建築基準法上の道路のことを知らずに建物が建てられない物件を買ってしまったら大変なことになりますよね。
このことは重要事項説明の初歩的な内容ですので、少し詳しい方や関係業者なら必ず理解している内容ですが、例えば個人間売買など不動産業者を入れない取引などだった場合大変なことになりますね。
間口の長さについても重要なポイントです。
例えば、下図のような旗竿地・敷地延長・敷延と呼ばれるまさに旗みたいな形状の土地をご覧になられたことがあるのではないでしょうか。
増改築.com HPより参照
長細い土地を区割りする際は、状況にもよりますが、図のように①と➁のようにまっすぐ分けるわけでなく③と④のように区割りすることがあります。
④の土地の持ち手みたいな部分は通常２ｍ以上になっていると思われます。
2m以下の場合は2mの接道義務を果たしていないので、基本的には再建築不可となります。
基本的には車の駐車を考えて接道の間口が2.7mから2.8mぐらいに設定してあることが多いですが、土地の大きさ、長さ、状況などや区割りを行った業者の意向によって接道の間口が狭かったりすることがあります。
車は普通に止められるが、ドアが狭くて乗り降りしにくいなど、問題になってきますのでチェックしましょう。このような土地は比較的に安く販売していることが多いです。
ポイント１は道路接道のチェックポイントを確認してきましたが、上記の内容はすべて不動産の査定の際には項目として入っています。
つまりすべての条件が良い土地はその分金額が高くなることが必然となってまいります。
つまり、相場との規格が重要になってきます。
中古戸建ての査定はマンションの査定よりもポイントがたくさんあり、査定した人の実力や好みが反映さてますので、条件により、金額が高かったり安かったりすることが起こりえます。
ポイント１では道路接道を確認して周辺の物件と比較してマイナス要因があるのもかかわらず同じような金額で販売されている物件は高い物件なので買ってはいけないということになります。
そして、もっとも影響がある物件が再建築不可の物件です。
基本的には接道条件を満たしていない土地を再建築不可と言います。
新しく建物を建てることが出来ません。
再建築不可物件は住宅ローンに制限がかかることが多く流動性が格段に落ちます、それに加え万が一などで倒壊した場合も建て直すことが出来ないので、一般的には購入を避けた方がよい物件、買ってはいけない物件だといわれています。
地盤について
地盤が丈夫なことは重要なポイントになります。
新築の場合スウェーデン式サウンディング試験などの地盤調査を行い、地盤が軟弱な場合は地盤補強を行います。
別途費用が発生しますがその分地盤に対しては安心ですし、万が一のために地盤保証が受けられます。
中古戸建ての場合は家が既に建っていることから、地盤調査を行うケースは少ないです。
中古の場合は築年数分家を建ててからの地盤の経過を見ることができますので、現在の状況をチェックして地盤が悪そうな場合そして過去に地盤沈下や液状化現象を過去に起こしたことのある土地は、できるだけ避けた方が良いでしょう。
チェックポイントは
- 川や沼地が近いかどうか
- 田んぼだった土地
- 盛り土されている土地
- 過去の地盤調査データがあれば確認する
- 現在の建物に傾きや地盤が原因だと思われるひび割れがないか
- 地盤が原因だと思われるクラックが周りのコンクリートや外構などに影響しているか
上記をチェックしましょう。
災害に強い土地
日本は天災地変が多い国になります。その為、災害に強い土地であるかチェックしましょう。
チェック方法は目視による確認も必要ですが、ハザードマップを確認するのがよいでしょう。ハザードマップとは自然災害が発生した場合に被害が想定されるエリアや避難場所などが地図に示されているものになります。
各地域の特性に応じて、重要ポイントは変わってくるもので、各自治体によって作成されています。
主な災害とハザードマップの種類
不動産会社との取引では重要事項説明の項目にあたりますので、下記についても教えてもらう事が必要です。
・洪水ハザードマップ
洪水ハザードマップとは、大雨等で河川の氾濫が起こり、洪水が発生した場合に、被害を受ける恐れのあるエリア、予測される被害の程度が表示されているものです。
・内水ハザードマップ
内水ハザードマップとは、大雨等で内水氾濫が起こった場合の被害が発生するおそれのあるエリアや予測される被害の程度が表示されているものです。
内水氾濫とは、雨量が市街地の雨水処理能力を超えて建物、土地、道路などが浸水する現象です。都市型水害とも呼ばれています。
・高潮ハザードマップ
高潮ハザードマップとは、高潮によって生じる被害を受ける恐れのあるエリアや被害の程度を表示したものです。
・津波ハザードマップ
津波ハザードマップとは、津波が陸上へ押し寄せた場合の津波の高さ、第１波到達までの時間、浸水域、避難場所と避難経路などが表示されたものです。
・土砂災害ハザードマップ
土砂災害ハザードマップとは、土砂災害による被害が想定されるエリアや避難情報が表示されているものになります。
・火山ハザードマップ
火山ハザードマップとは、噴火や火山活動が活性化した場合に、噴火、火砕流、溶岩流、泥流、火山灰による被害を受ける恐れのある地域を表示したものになります。
・地震ハザードマップは
震度被害、地盤被害、液状化被害、建物被害、火災被害、その他被害、総合被害など将来発生する可能性のある地震によって受ける範囲などが表示されているものになります。
ハザードマップは地域によって種類も変わってきますが、国土交通省がポータルサイトを掲載しておりますので、全国の情報が確認できます。
住みたいエリアが災害にあいやすい土地の場合火災保険のオプションプランなどを検討するのも一つの手だと思います。
但し、まずは住宅性能を最大限に高めてご自身の安全を最優先に考えましょう
境界線がはっきりしているか
土地トラブルは境界線から始まるものが多いです。
基本的には境界が不確定の取引を行うケースは少ないと思いますが不確定の場合は注意が必要です。
また、土地の所有者が複数いて所有者がわかっていない土地や分筆予定の土地で、隣接地の所有者が売主とは異なる場合など第3者が係る場合はその土地の所有者に許可をもらうのに時間がかかってしまったりと不足の事態に巻き込まれる可能性があるので、買わない方が良い土地と言えるでしょう。
その分価格が安いケースも考えられますが、話がまとまらないケースも考えられるので、迂闊に手を出すのは危険です。
その他、境界のポイントは数が少ない方が望ましいです。土地は綺麗な四角形の整形地が望ましいので境界のポイントとなる角が４点なのが一番望ましい形となりますし、ポイントの数が少ない方がコストも多少少なくなります。
更に、対象の土地に面している土地が少ない方が望ましいです。
近隣の許可を貰ったりする場合にスムーズに進む可能性が上がるからです。10人に許可をもらうより1人に許可をもらう方が楽だからです。
不動産を売買する場合は境界の明示の項目がでてくるので、ない場合は必ず確認をしましょう。
不動産を購入するにあたって境界がはっきりしていることはかなり重要なポイントとなります。
周辺の住環境
不動産を購入する場合に最重要ポイントの一つになるのが、その土地に住みたいと思うかどうかです。
中古物件を購入するなどの選択肢を広げ見つけやすさを優先することもあるし、再建築不可物件を購入し安くお得に買うなどのいろいろな選択肢が必要になってきます。
住みたい場所が実家の近くや賃貸で以前住んでいた場合、現状住んでいる場合など地縁がある場合は問題ないと思われますが、そうでない場合は事前にその場所の状況をしっかりと把握する為に調査が必要です。
交通の利便性
最寄り駅までの時間は資料などに記載してあると思いますが、主要ターミナル駅への経路や所要時間を路線検索などで調べておくべきでしょう。通勤時間や通勤方法を確認することも大事です。時間帯によっても混雑具合が変わるので、実際に体験してみるのもよいでしょう。
買い物のしやすさ
食料品や日用品を買える店があるかどうか、営業時間は何時まで空いているのかもチェックしておきましょう。電車通勤だと帰り道にスーパーなどがあるとうれしいですね。
医療・保育・教育施設
公園や図書館、児童館、保健所などの公共施設や病院などの医療施設が充実していること。
子育て中の方やこれから子供を持つ予定の方は、待機児童や保育事情もリサーチするのが良いです。
街の今後の開発予定
再開発がある場合は自治体のホームページなどで計画内容を確認することが出来ます。
将来的にどんな街になるかの一定の目安になると思います。
曜日や時間帯による変化
休日と平日では街の様子が違うこともしばしば、近隣に工場がある場合など、土日は静かだが平日は音が気になってしまう事があります。
以上の点は物件を探すときにポイントとなるものをあげましたが、住環境が整っていない場合は買った後の暮らしや万が一売却する場合に苦労する可能性があるので注意しましょう。
周辺の住環境についても検討する必要があります。
崖などの敷地の状況
がけや擁壁に隣接している土地は建物を建てたり建て替える際に確認する事があります。
崖のある買ってはいけない土地とは、目視で買ってはダメだと判断できる場合や土砂災害特別警戒区域内の土地です。
擁壁のある買ってはいけない土地とは、2ｍ以上の擁壁は注意が必要です。
また、擁壁に亀裂や変形などの要因で擁壁が倒れたりする可能性がある場合はやり替えが必要になってくるわけです。
ただ、この擁壁の再施工費用が予め引かれている場合などで割安になっていれば検討するのも良いと思います。
逆に、割り安になっている物件はこういった原因がある可能性があります。
土地の将来性
住環境や交通利便などは非常に大事なポイントですよね。
エリアによっては将来人が少なくなっていく土地柄もあります。
つまり、町全体が衰退に向かっていけば将来土地を売りに出すような場合に、中々買い手がつかず売却がうまくいきません。
また、そのような土地柄では、ショッピングエリアなどの収縮も考えられます。
なるべく将来にわたって住環境が保たれる、発展していく地域に住むことも大事です。
その他まとめ
ここでは避けたい事を上げていきます。
土地の形が不変的
建物を建てる上で非常に大事です。
極端に細い狭小地や高低差の激しい傾斜地の場合は万が一売りに出したいときに買い手が付きにくい事が多いです。
周囲よりも低い土地
土地の高さが低い場合、周囲からの雨水が集まります。
湿気がたまる土地の建物は傷みも早くなりますので、オススメしたい物件とは離れてしまいます。
抵当権付きの物件
取引の契約の際に、抵当付になっていることは少なくありません。
それ自体は普通にあることなのですが、例えばこのような事態にならないようにしなければなりません。
「もう全部払い終えているから、あとは抵当権を消す手続きだけだから大丈夫」という売り主の言葉を信じて代金を支払ったのにいつまで経っても抵当権が消えず、土地を手に入れる事ができないというトラブルが起こる可能性があります。
こういったことの無いように、抵当権が消えるまでは絶対に代金を支払わないようにしましょう。
心理的瑕疵のある物件
最近多く耳にする事故物件です。
そのようなアパートやマンションの賃貸費用が安くなる傾向になるため、心理的瑕疵をきにせずに住む方も中にはいるようですが、土地を購入するとなると話は変わります。売却の際に困る事があるためです。
ただ、気にならないかたや売却を毛頭考えてない場合、価格的にはメリットになるケースもある可能性がありますね。
購入の際のチェックポイント
用途の分類はどこになっているのかも大事です
都市計画地域内は用途地域が定められています。
用途地域は大きくわけて住居系・商業系・工業系の３種類に分類されており、この違いを知らないと、土地購入後に「こんなはずじゃなかった」となりかねません。
また細かく用途地域は住居系地域が8種類、商業系地域が２種類、工業系地域が３種類に分かれておりそれぞれ特色があります。
○第1種低層住居専用地域
住宅以外の建築物が制限されている地域となります。建物の高さが10ｍまたは１２ｍに制限されます。大きな買い物施設等がないので住宅地としては安心して生活できます。
○第２種低層住居専用地域
第1種低層住居専用地域との違いは150㎡までの小規模のスーパーやコンビニ、飲食店等の店舗が建てられるという違いがあります。第1種低層住居専用地域と同じく建物の高さが10ｍまたは１２ｍに制限されます。
〇第1種中高層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域はマンション等の中高層住宅の住環境を守ることを優先する地域で、基本的には住居専用だが、飲食店やスーパーに加えて、病院や学校等の教育施設も建てることができます。
〇第２種中高層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域で建てられるものに加えて、2階建て以下1500㎡までの大型の飲食店や店舗やオフィス等の事務所も建てることができます。
〇第1種住居地域
住居系の地域になるので、カラオケボックス等の騒音被害が予想されるものは建築できませんが、3000㎡までの店舗や事務所に加えて、ホテル等の宿泊施設も建てることができるなど、各種店舗の建築が緩和されている地域です。
〇第２種住居地域
第1種住居地域では建築できなかったカラオケボックスやパチンコ店等も周囲の環境に配慮すれば建築することが可能な建築できる建物の種類が多い用途地域です。
〇準住居地域
住居系の地域の中で建築できる建物の種類が最も多い地域です。道路沿道の特性に適した業務の利便性を増進しながら、住居の環境も保護する地域になります。自動車修理工場などの工場も小規模ならば建築できます。
〇田園住居地域
田園住居地域は農地や農業関連などと調和した低層住居の環境が守られた地域です。
〇近隣商業地域
近隣の住民が日用品の買い物をする店舗等の利便の増進を図る地域になります。商業地域とは違い近隣の住民の生活を守ることを重視しています。
〇商業地域
商業の利便性を重視する地域になっていて、工場や危険物等に規制があるほかは、ほとんどすべての商業施設が建築可能なエリアになります。
○準工業地域
こちらは、住宅だけではなく工場もOKなエリアになります。前提として、環境悪化をもたらす恐れのない工業を営む工場のみという形になっていますが、何も知らずに土地を購
入すると驚くかもしれませんね。
〇工業地域
工業の利便性を重視する地域です。住宅や店舗も建てることが出来ます。
〇工業専用地域
工業の利便性を重視する地域です。住宅や店舗も建てることはできません。
このように建てられる建物は用途地域によって細かく分かれています。商業地域や工業専用地域になるとその街並みですぐにわかると思いますが、準工業地域や近隣商業地域は一見わかりにくいかもしれません。
住まう上で、その後の街の発展にもかかわってくる重要なポイントとなりますので是非参考にしましょう。
基本的な項目はしっかり抑える。
販促資料に記載がある事項もしっかりと確認しておきましょう。
容積率や建ぺい率をチェックする。
土地の権利を確認する。（所有権や借地権など）この家安いと思ってみてみたら実は借地物件だったという人は多いのではないでしょうか。
ライフラインの確認（工事が思ったよりも高額になる可能性があります。）
防火地区や高度地区の確認
地方条例の確認などです。
自治体の福祉や補助制度は？
「土地を買う」という土地そのものにだけ注目しがちですが、住む土地となれば総合的に検討する必要があります。
具体的には
・学校制度
・子供や老人の医療補助制度
・ゴミ出しのルールは自分たちで対応できるか
などが上げられます。
これらは自治体によって大きく違い、道路一本挟めば全く状況が異なるなんてこともあります。子供の医療が中学生まで無料の土地もあれば、ゴミの分別がものすごく細かかったり、ゴミ袋が有料であったりします。
ささいなことですが、積み重ねでストレスになることもあるかもしれません。
これらを含めて初めて暮らしやすい土地になりますので、周辺の環境や自治体の関りも含めて判断しましょう。
土地について：まとめ
土地は中古を買ってリフォームするわけにはいきませんので、メリットとデメリットを自分に置き換えたときに得をしない物件は買ってはいけない。ということでした。
沢山の項目に分かれましたが、上記の内容を確認していくと、「なぜこの土地は安いのか」「相場より高い物件」だったのかなど、いろいろ見えてきたのではないでしょうか。
現実にはすべての条件が整った物件などありません。
「お金に糸目はつけません」と言うなら話は別ですが、すべての条件が整った土地イコール値段が高い土地になってしまうからです。
そこで、自分たちにあった土地を探すためにはポイントの見極めが必要になってきます。
どこで妥協するか？何を最優先させるか？これは予め決めておかないと、進んでいきません。
買ってはいけない物件とはお得に購入できる可能性のある物件かもしれません。
大事なのは土地に住みたいか、将来的にはどうするかを考えて物件探しをする必要があります。
現在中古戸建ての性能向上リフォームを得意としている会社は少なく、適切なアドバイスを受けるチャンスが限られておりますので、知識があり実績のある業者の選定から始めることが重要になります。
そういった業者を見極めるという意味でも優れた業者を見つけましょう。
