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何でもお気軽にお寄せください。
中古物件を購入して活用する流れが増えている
近頃ウッドショックという言葉をお家を建てたいお客様以外の口からもお聞きする状況になりました。
また、住宅ローンの金利もあがり、ますます住宅会社やエンドユーザー様の負担が増すばかり。
そこで当社ではリノベーションやフルリフォームをお客様にオススメしております。
（コストと性能UPのバランスが良い、ウッドショックの影響を比較的受けない）
ですが、これは前提としてお家がなければリノベーションはできません。
つまり、中古物件を購入してリノベーションする方も多くいらっしゃいます。
ただ、お家造りを考え始めたお客様が一人で中古物件の良し悪しを判断するのはとても難しいはずです。
また、不動産会社様においても当然商売ですから時には「売らなければならない」事もあるのでしょう。
ですが、大事な部分だけでもチェックしておけば未然に防げることもあるかもしれません。
ここでは、大事なポイントとその解説をしていきます。
中古物件のポイント：土地について
中古戸建て住宅など不動産を扱う上で重要な事はたくさんあると思います。
ですが、その中で最重要ポイントの一つが土地だと思います。
なぜなら、最悪の場合でも建物は手を加えることで改善しますが、土地はやり直しがききません。
そこで、購入する土地はどのような土地が良いのかにポイントをご説明させて頂きます。
まずは土地の種類を抑える
代表的な地目
【田・畑】
農耕地で用水を利用する土地を「田」用水を利用せず耕作をする土地を「畑」と言います。
【宅地】
建物の敷地を主にさします。建物に接続した形での体育館やプールなど、その建物の維持や効用に必要なものも宅地の範囲内です。
【池沼（ちしょう）】
かんがい用水ではない水の貯留池
【山林】
耕作の方法によらないで竹木の生息する土地
【原野】
耕作の方法によらないで雑草、カン木類の生息する土地
かん木とは、高さがほぼ人の背丈ほどで、幹があまり太くならず、根本付近から枝分かれしている低木のことをいいます。
実際に地目が原野であるかどうかの判断にはかなり難しいです。
【墓地】
人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
【公園】
公衆の娯楽のために供する土地
地目は登記に記載されているので確認できます。
土地についての本題とチェックポイント
メリットデメリットを把握したうえで適正に利用できるならば買ってはいけない土地などありません。
つまり、これから上げる最低限のチェックポイントを抑えて後悔するかしないかです。
ここは本当に抑えてほしいポイントです。
簡潔に伝えたい情報を上げていきますね。
- 道路との接道について
- 地盤について
- 災害に強い土地を選ぶ
- 境界線がはっきりしているか
- 周辺の住環境
- 崖などの敷地の状況
- 土地の将来性
- その他まとめ
道路接道を理解する
住宅を建てる上で重要な事、それは道路との接道状況です。
接道義務を果たしてない土地は場合によってセットバックが必要であったり、最悪の場合だと再建築不可の物件となり家を建てることが出来ない土地となってしまいます。このように敷地と道路の関係は切っても切れない関係になっています。
チェックポイントは以下の通りです。
- 方位
- 道路幅員
- 公道と私道の是非
- 間口
- 路面状況
等となります。
方位について
まずは方位です。みなさんご存じの通り、南向きが人気です。
一戸建ての場合は道路と接道している向き、例えば下図のように南に道路があれば南向きになります。
その他にも南東の角など角地や北と南または東と西に接道している２方道路やあまり少ないですが、周り全体が道路に囲われている場合や三方囲われている３方道路などがあります。
増改築.com HPより参照
幅員
続いて幅員です。
４m以下の道路になると敷地へのセットバックが必要になります。
道路の幅員が狭くなると、例えば３．６mの幅員だと車両がすれ違う際に苦労したり、すれ違えなかったりする場合が頻繁に起こりえます。
少しの幅員の差ですが、実用性が落ちたりします。
また、電柱があったりする場合や幅員が広い道路だと、歩道に花壇や段差があり進入できない（協議による）ケースがありますので、事前に調べておく必要があります。
増改築.com HPより参照
公道・私道について
道路は公道（県道・市道）と私道の場合があります。
大きな違いは私道はその名の通り個人間（自治体等）でのメンテナンスが必要です。
例えば新潟市では消雪パイプを入れる際に工事費用は誰がどれくらい負担するのか？等の話し合いが必要です。
これは調査してはっきりしておく必要がありますので注意です。
謄本を取得して役所調査を行いましょう。
また、売りに出されている土地の場合は重要事項の項目ですので予め調査されている場合もあります。
取り扱っている不動産会社にしっかりと説明してもらう必要があります。
私道の場合には一緒に路面の状況もチェックしておくのが良いです。
将来的にメンテナンスが必要であれば時期はどれくらいになるか等は目安を知っておくことが望ましいです。
メンテナンス方法は都道府県や各自治体において変わりますので確認することをオススメします。
そして、大事なポイントとして道路までの侵入経路を確認しましょう。
大きい道路からその敷地までの順路もチェックポイントになります。車両がスムーズに通れるか、曲がれるかなどや、夜は街灯があるか、車が通っても安心して歩けるかなどを事前に確認しましょう。
増改築.com HPより参照
このような袋小路は道路部分の権利関係が複雑になる可能性があるので購入は慎重になる必要があります。
道路管理や道路掘削の同意書があるかなどの確認は必須です。
また、公道・私道とは別に建築基準法上の道路か、建築基準法上の道路ではないのかも調べておく必要がありますね。
前面に道路がある状態でも、建築基準法上の道路に適合しなければお家を建築する事が出来ないからです。
このように建築基準法上の道路のことを知らずに建物が建てられない物件を買ってしまったら大変なことになりますよね。
このことは重要事項説明の初歩的な内容ですので、少し詳しい方や関係業者なら必ず理解している内容ですが、例えば個人間売買など不動産業者を入れない取引などだった場合大変なことになりますね。
間口の長さについても重要なポイントです。
例えば、下図のような旗竿地・敷地延長・敷延と呼ばれるまさに旗みたいな形状の土地をご覧になられたことがあるのではないでしょうか。
増改築.com HPより参照
長細い土地を区割りする際は、状況にもよりますが、図のように①と➁のようにまっすぐ分けるわけでなく③と④のように区割りすることがあります。
④の土地の持ち手みたいな部分は通常２ｍ以上になっていると思われます。
2m以下の場合は2mの接道義務を果たしていないので、基本的には再建築不可となります。
基本的には車の駐車を考えて接道の間口が2.7mから2.8mぐらいに設定してあることが多いですが、土地の大きさ、長さ、状況などや区割りを行った業者の意向によって接道の間口が狭かったりすることがあります。
車は普通に止められるが、ドアが狭くて乗り降りしにくいなど、問題になってきますのでチェックしましょう。このような土地は比較的に安く販売していることが多いです。
ポイント１は道路接道のチェックポイントを確認してきましたが、上記の内容はすべて不動産の査定の際には項目として入っています。
つまりすべての条件が良い土地はその分金額が高くなることが必然となってまいります。
つまり、相場との規格が重要になってきます。
中古戸建ての査定はマンションの査定よりもポイントがたくさんあり、査定した人の実力や好みが反映さてますので、条件により、金額が高かったり安かったりすることが起こりえます。
ポイント１では道路接道を確認して周辺の物件と比較してマイナス要因があるのもかかわらず同じような金額で販売されている物件は高い物件なので買ってはいけないということになります。
そして、もっとも影響がある物件が再建築不可の物件です。
基本的には接道条件を満たしていない土地を再建築不可と言います。
新しく建物を建てることが出来ません。
再建築不可物件は住宅ローンに制限がかかることが多く流動性が格段に落ちます、それに加え万が一などで倒壊した場合も建て直すことが出来ないので、一般的には購入を避けた方がよい物件、買ってはいけない物件だといわれています。
地盤について
地盤が丈夫なことは重要なポイントになります。
新築の場合スウェーデン式サウンディング試験などの地盤調査を行い、地盤が軟弱な場合は地盤補強を行います。
別途費用が発生しますがその分地盤に対しては安心ですし、万が一のために地盤保証が受けられます。
中古戸建ての場合は家が既に建っていることから、地盤調査を行うケースは少ないです。
中古の場合は築年数分家を建ててからの地盤の経過を見ることができますので、現在の状況をチェックして地盤が悪そうな場合そして過去に地盤沈下や液状化現象を過去に起こしたことのある土地は、できるだけ避けた方が良いでしょう。
チェックポイントは
- 川や沼地が近いかどうか
- 田んぼだった土地
- 盛り土されている土地
- 過去の地盤調査データがあれば確認する
- 現在の建物に傾きや地盤が原因だと思われるひび割れがないか
- 地盤が原因だと思われるクラックが周りのコンクリートや外構などに影響しているか
上記をチェックしましょう。
災害に強い土地
日本は天災地変が多い国になります。その為、災害に強い土地であるかチェックしましょう。
チェック方法は目視による確認も必要ですが、ハザードマップを確認するのがよいでしょう。ハザードマップとは自然災害が発生した場合に被害が想定されるエリアや避難場所などが地図に示されているものになります。
各地域の特性に応じて、重要ポイントは変わってくるもので、各自治体によって作成されています。
主な災害とハザードマップの種類
不動産会社との取引では重要事項説明の項目にあたりますので、下記についても教えてもらう事が必要です。
・洪水ハザードマップ
洪水ハザードマップとは、大雨等で河川の氾濫が起こり、洪水が発生した場合に、被害を受ける恐れのあるエリア、予測される被害の程度が表示されているものです。
・内水ハザードマップ
内水ハザードマップとは、大雨等で内水氾濫が起こった場合の被害が発生するおそれのあるエリアや予測される被害の程度が表示されているものです。
内水氾濫とは、雨量が市街地の雨水処理能力を超えて建物、土地、道路などが浸水する現象です。都市型水害とも呼ばれています。
・高潮ハザードマップ
高潮ハザードマップとは、高潮によって生じる被害を受ける恐れのあるエリアや被害の程度を表示したものです。
・津波ハザードマップ
津波ハザードマップとは、津波が陸上へ押し寄せた場合の津波の高さ、第１波到達までの時間、浸水域、避難場所と避難経路などが表示されたものです。
・土砂災害ハザードマップ
土砂災害ハザードマップとは、土砂災害による被害が想定されるエリアや避難情報が表示されているものになります。
・火山ハザードマップ
火山ハザードマップとは、噴火や火山活動が活性化した場合に、噴火、火砕流、溶岩流、泥流、火山灰による被害を受ける恐れのある地域を表示したものになります。
・地震ハザードマップは
震度被害、地盤被害、液状化被害、建物被害、火災被害、その他被害、総合被害など将来発生する可能性のある地震によって受ける範囲などが表示されているものになります。
ハザードマップは地域によって種類も変わってきますが、国土交通省がポータルサイトを掲載しておりますので、全国の情報が確認できます。
住みたいエリアが災害にあいやすい土地の場合火災保険のオプションプランなどを検討するのも一つの手だと思います。
但し、まずは住宅性能を最大限に高めてご自身の安全を最優先に考えましょう
境界線がはっきりしているか
土地トラブルは境界線から始まるものが多いです。
基本的には境界が不確定の取引を行うケースは少ないと思いますが不確定の場合は注意が必要です。
また、土地の所有者が複数いて所有者がわかっていない土地や分筆予定の土地で、隣接地の所有者が売主とは異なる場合など第3者が係る場合はその土地の所有者に許可をもらうのに時間がかかってしまったりと不足の事態に巻き込まれる可能性があるので、買わない方が良い土地と言えるでしょう。
その分価格が安いケースも考えられますが、話がまとまらないケースも考えられるので、迂闊に手を出すのは危険です。
その他、境界のポイントは数が少ない方が望ましいです。土地は綺麗な四角形の整形地が望ましいので境界のポイントとなる角が４点なのが一番望ましい形となりますし、ポイントの数が少ない方がコストも多少少なくなります。
更に、対象の土地に面している土地が少ない方が望ましいです。
近隣の許可を貰ったりする場合にスムーズに進む可能性が上がるからです。10人に許可をもらうより1人に許可をもらう方が楽だからです。
不動産を売買する場合は境界の明示の項目がでてくるので、ない場合は必ず確認をしましょう。
不動産を購入するにあたって境界がはっきりしていることはかなり重要なポイントとなります。
周辺の住環境
不動産を購入する場合に最重要ポイントの一つになるのが、その土地に住みたいと思うかどうかです。
中古物件を購入するなどの選択肢を広げ見つけやすさを優先することもあるし、再建築不可物件を購入し安くお得に買うなどのいろいろな選択肢が必要になってきます。
住みたい場所が実家の近くや賃貸で以前住んでいた場合、現状住んでいる場合など地縁がある場合は問題ないと思われますが、そうでない場合は事前にその場所の状況をしっかりと把握する為に調査が必要です。
交通の利便性
最寄り駅までの時間は資料などに記載してあると思いますが、主要ターミナル駅への経路や所要時間を路線検索などで調べておくべきでしょう。通勤時間や通勤方法を確認することも大事です。時間帯によっても混雑具合が変わるので、実際に体験してみるのもよいでしょう。
買い物のしやすさ
食料品や日用品を買える店があるかどうか、営業時間は何時まで空いているのかもチェックしておきましょう。電車通勤だと帰り道にスーパーなどがあるとうれしいですね。
医療・保育・教育施設
公園や図書館、児童館、保健所などの公共施設や病院などの医療施設が充実していること。
子育て中の方やこれから子供を持つ予定の方は、待機児童や保育事情もリサーチするのが良いです。
街の今後の開発予定
再開発がある場合は自治体のホームページなどで計画内容を確認することが出来ます。
将来的にどんな街になるかの一定の目安になると思います。
曜日や時間帯による変化
休日と平日では街の様子が違うこともしばしば、近隣に工場がある場合など、土日は静かだが平日は音が気になってしまう事があります。
以上の点は物件を探すときにポイントとなるものをあげましたが、住環境が整っていない場合は買った後の暮らしや万が一売却する場合に苦労する可能性があるので注意しましょう。
周辺の住環境についても検討する必要があります。
崖などの敷地の状況
がけや擁壁に隣接している土地は建物を建てたり建て替える際に確認する事があります。
崖のある買ってはいけない土地とは、目視で買ってはダメだと判断できる場合や土砂災害特別警戒区域内の土地です。
擁壁のある買ってはいけない土地とは、2ｍ以上の擁壁は注意が必要です。
また、擁壁に亀裂や変形などの要因で擁壁が倒れたりする可能性がある場合はやり替えが必要になってくるわけです。
ただ、この擁壁の再施工費用が予め引かれている場合などで割安になっていれば検討するのも良いと思います。
逆に、割り安になっている物件はこういった原因がある可能性があります。
土地の将来性
住環境や交通利便などは非常に大事なポイントですよね。
エリアによっては将来人が少なくなっていく土地柄もあります。
つまり、町全体が衰退に向かっていけば将来土地を売りに出すような場合に、中々買い手がつかず売却がうまくいきません。
また、そのような土地柄では、ショッピングエリアなどの収縮も考えられます。
なるべく将来にわたって住環境が保たれる、発展していく地域に住むことも大事です。
その他まとめ
ここでは避けたい事を上げていきます。
土地の形が不変的
建物を建てる上で非常に大事です。
極端に細い狭小地や高低差の激しい傾斜地の場合は万が一売りに出したいときに買い手が付きにくい事が多いです。
周囲よりも低い土地
土地の高さが低い場合、周囲からの雨水が集まります。
湿気がたまる土地の建物は傷みも早くなりますので、オススメしたい物件とは離れてしまいます。
抵当権付きの物件
取引の契約の際に、抵当付になっていることは少なくありません。
それ自体は普通にあることなのですが、例えばこのような事態にならないようにしなければなりません。
「もう全部払い終えているから、あとは抵当権を消す手続きだけだから大丈夫」という売り主の言葉を信じて代金を支払ったのにいつまで経っても抵当権が消えず、土地を手に入れる事ができないというトラブルが起こる可能性があります。
こういったことの無いように、抵当権が消えるまでは絶対に代金を支払わないようにしましょう。
心理的瑕疵のある物件
最近多く耳にする事故物件です。
そのようなアパートやマンションの賃貸費用が安くなる傾向になるため、心理的瑕疵をきにせずに住む方も中にはいるようですが、土地を購入するとなると話は変わります。売却の際に困る事があるためです。
ただ、気にならないかたや売却を毛頭考えてない場合、価格的にはメリットになるケースもある可能性がありますね。
購入の際のチェックポイント
用途の分類はどこになっているのかも大事です
都市計画地域内は用途地域が定められています。
用途地域は大きくわけて住居系・商業系・工業系の３種類に分類されており、この違いを知らないと、土地購入後に「こんなはずじゃなかった」となりかねません。
また細かく用途地域は住居系地域が8種類、商業系地域が２種類、工業系地域が３種類に分かれておりそれぞれ特色があります。
○第1種低層住居専用地域
住宅以外の建築物が制限されている地域となります。建物の高さが10ｍまたは１２ｍに制限されます。大きな買い物施設等がないので住宅地としては安心して生活できます。
○第２種低層住居専用地域
第1種低層住居専用地域との違いは150㎡までの小規模のスーパーやコンビニ、飲食店等の店舗が建てられるという違いがあります。第1種低層住居専用地域と同じく建物の高さが10ｍまたは１２ｍに制限されます。
〇第1種中高層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域はマンション等の中高層住宅の住環境を守ることを優先する地域で、基本的には住居専用だが、飲食店やスーパーに加えて、病院や学校等の教育施設も建てることができます。
〇第２種中高層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域で建てられるものに加えて、2階建て以下1500㎡までの大型の飲食店や店舗やオフィス等の事務所も建てることができます。
〇第1種住居地域
住居系の地域になるので、カラオケボックス等の騒音被害が予想されるものは建築できませんが、3000㎡までの店舗や事務所に加えて、ホテル等の宿泊施設も建てることができるなど、各種店舗の建築が緩和されている地域です。
〇第２種住居地域
第1種住居地域では建築できなかったカラオケボックスやパチンコ店等も周囲の環境に配慮すれば建築することが可能な建築できる建物の種類が多い用途地域です。
〇準住居地域
住居系の地域の中で建築できる建物の種類が最も多い地域です。道路沿道の特性に適した業務の利便性を増進しながら、住居の環境も保護する地域になります。自動車修理工場などの工場も小規模ならば建築できます。
〇田園住居地域
田園住居地域は農地や農業関連などと調和した低層住居の環境が守られた地域です。
〇近隣商業地域
近隣の住民が日用品の買い物をする店舗等の利便の増進を図る地域になります。商業地域とは違い近隣の住民の生活を守ることを重視しています。
〇商業地域
商業の利便性を重視する地域になっていて、工場や危険物等に規制があるほかは、ほとんどすべての商業施設が建築可能なエリアになります。
○準工業地域
こちらは、住宅だけではなく工場もOKなエリアになります。前提として、環境悪化をもたらす恐れのない工業を営む工場のみという形になっていますが、何も知らずに土地を購
入すると驚くかもしれませんね。
〇工業地域
工業の利便性を重視する地域です。住宅や店舗も建てることが出来ます。
〇工業専用地域
工業の利便性を重視する地域です。住宅や店舗も建てることはできません。
このように建てられる建物は用途地域によって細かく分かれています。商業地域や工業専用地域になるとその街並みですぐにわかると思いますが、準工業地域や近隣商業地域は一見わかりにくいかもしれません。
住まう上で、その後の街の発展にもかかわってくる重要なポイントとなりますので是非参考にしましょう。
基本的な項目はしっかり抑える。
販促資料に記載がある事項もしっかりと確認しておきましょう。
容積率や建ぺい率をチェックする。
土地の権利を確認する。（所有権や借地権など）この家安いと思ってみてみたら実は借地物件だったという人は多いのではないでしょうか。
ライフラインの確認（工事が思ったよりも高額になる可能性があります。）
防火地区や高度地区の確認
地方条例の確認などです。
自治体の福祉や補助制度は？
「土地を買う」という土地そのものにだけ注目しがちですが、住む土地となれば総合的に検討する必要があります。
具体的には
・学校制度
・子供や老人の医療補助制度
・ゴミ出しのルールは自分たちで対応できるか
などが上げられます。
これらは自治体によって大きく違い、道路一本挟めば全く状況が異なるなんてこともあります。子供の医療が中学生まで無料の土地もあれば、ゴミの分別がものすごく細かかったり、ゴミ袋が有料であったりします。
ささいなことですが、積み重ねでストレスになることもあるかもしれません。
これらを含めて初めて暮らしやすい土地になりますので、周辺の環境や自治体の関りも含めて判断しましょう。
土地について：まとめ
土地は中古を買ってリフォームするわけにはいきませんので、メリットとデメリットを自分に置き換えたときに得をしない物件は買ってはいけない。ということでした。
沢山の項目に分かれましたが、上記の内容を確認していくと、「なぜこの土地は安いのか」「相場より高い物件」だったのかなど、いろいろ見えてきたのではないでしょうか。
現実にはすべての条件が整った物件などありません。
「お金に糸目はつけません」と言うなら話は別ですが、すべての条件が整った土地イコール値段が高い土地になってしまうからです。
そこで、自分たちにあった土地を探すためにはポイントの見極めが必要になってきます。
どこで妥協するか？何を最優先させるか？これは予め決めておかないと、進んでいきません。
買ってはいけない物件とはお得に購入できる可能性のある物件かもしれません。
大事なのは土地に住みたいか、将来的にはどうするかを考えて物件探しをする必要があります。
現在中古戸建ての性能向上リフォームを得意としている会社は少なく、適切なアドバイスを受けるチャンスが限られておりますので、知識があり実績のある業者の選定から始めることが重要になります。
そういった業者を見極めるという意味でも優れた業者を見つけましょう。
中古物件を購入する際のチェックポイント：構造について
次に構造部分について解説していきます。
リノベーションやフルリフォームを考えている方は気になる部分かと思います。
リノベーションについて知りたい方は是非下記いても目を通して頂ければ幸いです。
中古物件の市場のイメージと抜け穴
まず最初にこれらをこれからお家について考えている方がすべて理解することも難しいことでしょう。
なので、中古物件は怖いというイメージだけが先走ります。
実際に開けてみてびっくりすることもありますしね。
そのため本来の価値に目がいかないケースも多いです。
ただ、ネガティブにならず考えてみましょう。
抜け穴としては、本来価値がある中古物件がしっかりと評価されていないという事は、本来価格が高い物件を安く購入する事もできるわけですね。
ここでは、特に抑えて頂きたい部分を載せていきます。
例えばこれから中古物件の購入を考えている方や不動産会社との打ち合わせがある方へ、事前の準備として是非目を通して頂ければと思います。
まずは代表的な構造躯体について
中古物件を選ぶ際の大前提として、構造躯体の種類・工法についてざっくりみていきましょう。
木造軸組み構造（在来工法）
日本で古くからある伝統的な工法です。
木材で柱・梁を組み、筋交いで補強しています。
コピー元サイト：https://suumo.jp/article/oyakudachi/wp-content/uploads/2019/05/mokuzo_jutaku_sub01.jpg
比較的自由な建物形状や間取りを組むことができる工法です。
壁による制約が少ないため、大きな開口を設けることができます。また柱や梁を見せながら和風の内装を作りこむのにも適しています。
もちろん洋風の意匠にも対応可能です。
木材は鉄骨などに比べたら、比較的安価に入手でき、木造住宅になれた職人も多いので、工事費も比較的に安く仕上がるというメリットもあります。
木造軸組工法は、従来、現場での加工や組み立てが多く、他の工法に比べて人の手で施工する箇所が多く職人（大工さん）の熟練度によって出来栄えが大きく左右されるという特徴がありましたが、現在ではあらかじめ工場で加工した部材（プレカット）を用いることが一般的になっており、かつてほど品質のばらつきを施工精度のリスクは少なくなってきました。
また、従来、柱・梁だけで構成された軸組は、地震による水平力が加わった際にゆがみが発生しやすく、地震に対して弱いと言われてきました。2000年の建築基準法の改正により、以前より高い耐震性が要求されるようになり、接合部の補強金物、筋交い、構造壁などが設けられるようになり、新築で適法につくられている限り、他の工法に比べ耐震性が劣ることはなくなりました。
2×4工法（ツーバイフォー）やパネル工法
2×４工法は、2×４インチの角材を合板ではさんで箱状のパネルをつくり、それによって床・壁・天井の6面からなるボックス状の空間をつくり重ねていく工法です。
他にもツーバイシックス（2×６）、ツーバイエイト（2×８）など角材の大きさによっていろいろな工法があります。
コピー元サイト：https://suumo.jp/article/oyakudachi/wp-content/uploads/2019/05/mokuzo_jutaku_sub02.jpg
技のある職人さんの不足から、比較的どの世代の職人さんでもお家がつくれるように単純化された方法として普及されています。
説明の際にダンボール箱が持ち出されることが多いですが、原理は同様で、地震や風などの水平力への耐性が高いので特徴です。ダンボールは厚紙一枚ではすぐに折れ曲がってしまいますが、重ねて積み上げると丈夫になりますよね。
ボックス状のパネルが隙間なく囲むので、基本的な性能では在来工法に比べ耐火性や遮音性の面で有利に働き、気密性や断熱性にも優れています。
メリットも十分にありますが、デメリットとしては、壁や構造体となっているため、開口の大きさや位置などが制限されたり、間取りの自由度が少ないなど、在来工法に比べるとプランニングの面で制約がでてきます。
また、高気密・高断熱になっているので、外気との温度差が大きくなりやすく、結露などが生じやすくなっています。結露対策は必須になります。
部材が標準化され、施工も容易（工期が短い、組み立てに熟練を要さない）で、分業もしやすいことから一般的には、在来工法に比べ工事費は安価であるといわれています。
ただし、規格外のプランニングをする場合などは逆に割高になる場合もあります。
そして、お家を建ててからの間取り変更が難しい場合が多く、家族構成の変化等に対応できない場合のご相談を非常に多く受けています。
ですが、これらの事が考えずらい場合などはメリットも多い工法になります。
鉄骨造
S造とも表記されますが、構造躯体が鉄骨造の工法です。
軽量鉄骨工法は厚さ6ミリ未満の鋼材を使った軸組を工場で溶接し、現場に運びボルトで固定する工法です。
規格化・工業化された工法であることから、プレハブの名称で呼ばれています。また、工場で大量生産されるので比較的に低コストでしあがります。
在来工法（木造軸組工法）の柱・梁による軸組を、木材の代わりに鉄材や現在では鋼材を使って工場生産する工法といえます。そして柱と梁を完全に接合するラーメン工法などもあります。
さらに工業化が進み、軽量鉄骨工法として、壁や床自体を工場生産して現場に持ち込む鉄骨ユニット工法があります。
鉄筋コンクリート造
RC（Reinforced Concrete）造とは、鉄筋を配してコンクリートを固めたもので、壁によって支える壁式構造と柱・梁で構成されるラーメン構造があります。
引っ張る力に強い鉄筋と圧縮力に強いコンクリートを合わせて強度を出します。耐久性に優れ、適切にメンテナンスをすれば、躯体自体は50年、100年の寿命を保ちます。耐震性、耐火性、遮音性などのさまざまな面で最も高性能の工法プランになります。
意匠の自由度も高く、自由な形態、開口、デザイン、間取りなどが可能です。堅固な地盤に建てることが求められ、しっかりした基礎工事も必要とあり、工事費は高くなります。
コピー元サイト：https://www.kentaku.co.jp/estate/tech-prod/tech/concrete/img/index-il01.png
構造別の法定耐用年数
【住宅用】
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）・鉄筋コンクリート造（RC造） 47年
レンガ造・石造・ブロック造 38年
金属造（S造）骨格材の肉厚が3㎜以下 19年
金属造（S造）骨格材の肉厚が3㎜を超えて４㎜以下 27年
金属造（S造）骨格材の肉厚が4㎜を超えている 34年
木造・合成樹脂造 22年
木骨モルタル造 20年
法定耐用年数とは減価償却の際に元となる回数＝年数となります。
簡単にいえば、法律で定められた建物の寿命です。
あくまでも税務上の年数になりますので、あくまでもそういった指標があるとだけ認識してください。場合によっては必要がでてまいります。
耐久年数
一般的に多い意見をまとめましたが、年数にかなりばらつきがありました。
鉄筋コンクリート造 40年～100年以上
木造住宅 30年～100年以上
鉄骨造 30年～60年程度
とされています。
平均値でみる耐久年数
住宅を実施に建て替えしている年数をみると、木造住宅約30年、鉄骨造約40年 RC造は60年とありましたが、実際には単純に30年前の家と現在の家の性能はかなり違うので、判断が難しいところではあります。ただし、築30年を超えると建て替えを意識せざるおえない住宅が多いことも事実ではあります。
本題：中古物件はどういった構造を選ぶのが良いのか
良い悪いは、なにをもって判断するべきか？
耐震強度の高い構造かどうか
日本の戸建て住宅は建築基準法によって最低限レベルでの安全性は確保されています。
みなさまご存じだと思いますが、1981年と2000年に大きく建築基準法は改正されました。
注意してみていただきたところが、日本の法律は「最低限レベルの安全性の確保」というところです。
以前の建築基準法では実は最低限の安全性も守れなかったということになります。
現行法を基準とするならば、最低限2000年以降の建物のレベルの住まいを探す必要がありますね。
耐震強度の規格として、耐震等級1（2，3）という項目があります。
等級1は数百年に一度の地震（震度6強から7程度）に対しても倒壊や崩壊しないという事が定められています。
熊本地震の教訓からシミュレーションの結果、今回の連続して起きた熊本地震で現行基準耐震等級１では倒壊、耐震等級２では全壊、耐震等級３で半壊もしくは軽微な被害になると結論づけられております。
結論として、耐震等級がいくつの住宅を購入するのか、という選択肢がでてきますね。
ただ、理論上一番頑丈な等級３は現時点の新築でも希少です。
恐らく中古物件のメリットを生かして等級3の物件をみつけることは、おそらく難しいです。
耐久性が高い方が良い（長持ちするか？）
これから住宅は建て替えるものではなく修繕するものという考え方に時代的になってきています。
長期優良住宅などがその先駆けですよね。長持ちする構造を選ぶ事が重要になります。
コストが安いほうが良い
お金が無限にある人はこの世にいない事でしょう
通常は価格が安い方が良いです。
ただ、コストという事で考えられるのは皆さん建てる時の目先の金額しか頭にありません。
なぜなら、その後のランニングコストがお見積書に入っているわけがないからです。
これは家造りだけではありませんよね。
車などもそうです。
サブスク形態のビジネスが流行ですが、お家造りは別ですね。
つまり、修繕の為のコストも重要です。
このコストは耐久年数で割ったものだとお考えください。
例えば1000万円で100年もつ住宅だとします年間10万円のコストがかかります。
例えば800万円だけど50年しか持たない住宅だと年間16万円コストがかかってることになります。
少々かみ砕きすぎていますが、簡単に言えばこういうことです。生涯での住宅のコストも考えて構造を選ぶ必要があります。
快適な断熱性能
中古物件で断熱性能を望むのは難しい場合もあります。
実際に築数十年の少し古いお家では断熱材が入っていない事もおおいです。
買ってはいけない物件
雨漏れや結露がひどい物件があげられます。
木造住宅で、雨漏りや水漏れ事故、内部結露などが起こった場合は長期間水に触れることによって、カビの原因やひどい場合は構造部が腐ってしまいます。
そういった物件は誰しもが買うのを嫌がると思われます。
それは鉄骨造やRC造の建物も同じです。構造躯体の錆が確認できる物件は買ってはいけません。さびてしまえばせっかく丈夫な住宅でも、その強度は格段に下がってしまいます。
鉄骨という部材はさびやすいので錆び止めと塗料や耐火被覆を施してあるので錆び難くなるような対策はしてありますが、長期間水に触れてしまうと錆びてしまいます。
さびてしまう理由にはいくつかありますが、一度錆びてしまうと加速度的に錆びていきますし、よくなることはありません。
火事を起こしている物件も要チェックです。鉄は一度熱が入ると高度も変化します。
例え一室だとしてもバランスを崩した建物がどうなるのか、考えなくてもわかりますね。
リノベーションという選択肢に至ります
ならばこれら求める場合どうするのか？
それは、リノベーションという方法で解決できます。
実際にリノベーションすることを大前提に家造りを始めて、破格でだされている中古物件を購入する流れが増えているのはここにあります。
例外な物件
「型式適合認定」を受けた建物は、良い家なのか悪い家なのか、判断ができない事がデメリットとしてあります。
つまり、簡単に修繕できませんので、これはリノベーション等の対応策も難しい場合があります。
選んで欲しい構造
構造は長期的に使える構造にするべきであり、型式適合認定みたいに閉ざされた工法を選ばない事、そしてコストバランスを考えることが重要になります。
熱橋（ヒートブリッジ）対策がきちんとされているか、木造住宅のようにもともと、熱橋になりづらい構造か、そして気密がしやすい構造を選ぶべきです。
これを個人で判断することは恐らく難しいです。
ぜひ、当社にご相談ください。
構造についてのまとめ
わが国にはいろいろな建て方で建てた家が存在します。
その中で、買ってはいけない物件、そして中古戸建ての場合買ってからリノベーションを行いやすい物件、買ってもリフォームを行えない物件を見極める事が大事です。
そして、戸建て住宅は木造軸組み工法を選ぶ方がよいと考えています。
耐久年数とコストバランスを考慮し、手を加えやすいためです。
例えば先ほど「買ってはいけない構造」に出てきた雨水などが侵入して腐った箇所があれば、その部分を取り換えることが可能なのが木造住宅です。
ですが、忘れてはいいけない事それは構造計算する事です。戸建て住宅は旧耐震、新耐震、2000年以降（新新耐震）があることをわすれてはいけません。
建物の状況をしっかりと踏まえてリフォームする必要があります。
旧耐震の建物も耐震等級3にすることも可能です。
中古住宅を購入する際のチェックポイント：旧耐震の建物について
ここでは中古住宅を購入する際に、考えて欲しい旧耐震か新耐震基準のどちらの建物を購入するのか？について解説していきます。
皆さんよく理解する事が難しい部分ですし、是非ご確認ください。
中古物件を購入して手を加えていく想定がある方にも大切なポイントです。
土地、構造についても別記事にて掲載しております。
ご確認頂ければ、中古物件の購入や不動産会社との打ち合わせにも役立つことかと思います。
中古住宅を購入する際のチェックポイント：旧耐震の建物について
ここでは中古住宅を購入する際に、考えて欲しい旧耐震か新耐震基準のどちらの建物を購入するのか？について解説していきます。
皆さんよく理解する事が難しい部分ですし、是非ご確認ください。
中古物件を購入して手を加えていく想定がある方にも大切なポイントです。
土地、構造についても別記事にて掲載しております。
ご確認頂ければ、中古物件の購入や不動産会社との打ち合わせにも役立つことかと思います。
旧耐震基準の建物について知る
そもそも旧耐震とはなにか
わが国では、新築の一戸建てを建てる際や中古を買ってリフォームを行う場合でも増築の際には、建築基準法で強度や構造の基準が定められております。
建物を建てる際や増築の際には建築確認申請を行い、市町村又は都道府県が建築基準法や都道府県条例などに反したものではないかを確認し確認済証を取得しないと建築に着手することができません。
そして、建てた後も完了検査を行い、本当にその建物が適合しているかを確認します。その後、検査済証が交付され建物が使用できるようになります。
判断基準は昭和56年6月以降に確認申請を行ったかどうか？となります。
きわどい築年数の場合は建築確認台帳記載事項証明を確認することで、正確に確認することが出来ます。
この大きな建築基準法の改定は2000年にもございました。
「2000年基準」「新・新耐震」などと呼ばれています。
2000年基準（平成12年6月1日から施行）は地耐力に応じた基礎の構造形式の規定、壁配置バランス、使用する金物を具体的に指定、つまり、壁の配置バランスと金物の指定が初めて明確化されました。
旧耐震の強度
強度の目安は？
旧耐震では震度５強程度の揺れで建物が倒壊しないことを一つの目安にしています。
新耐震は震度５強ではほとんど損傷しない事、そして、震度6強の地震に対しても、人命に危害を及ぼすような倒壊などの被害が生じないことを目安に建てられています。
2000年基準では新耐震の基準をベースに阪神淡路大震災の反省点が盛り込まれました。
このように建築基準法上では、強さの目安が出されています。
建築基準法は、最低限「命は守りましょう」という基準を示しているだけで、熊本地震の規模の地震が起こった場合、仮に命は助かった場合でも、建物が損傷している場合修繕の費用が必要になります。
小規模な被害ならまだしも、建物が半壊以上してしまった場合、大規模な修繕費用もしくは建て替えの費用が必要になってしまいます。
私のお客様にもご実家の建て替え費用を負担されている方もおられました。
つまり、ここで２つの考え方を必要とします。「最低限の生命の安全を守るための基準」をとるのか、「暮らしの安全性を守る耐震等級３以上の基準」をとるのかの２つです。
なぜ耐震等級３なのかというと、実は熊本地震では耐震等級２の建物は倒壊してしまったという事実があるからです。
耐震等級を３以上にすることで、暮らしの安全性つまりは、建物が半壊や倒壊などしてしまって修繕や建て替えを行わなければならなくなってしまうリスクを回避できる可能性が高くなるからです。
4号建築物の特例とは
住宅を建築する前には、建築確認申請を行います。通常、建築確認申請を行う際には、耐震性などを確認する為、構造計算書の提出が義務付けられています。
ですが、４号建築物と呼ばれる建築物については、構造計算が不要とされており、これを４号特例と言います
但し、4号建築物であっても構造的な安全性を確認する義務はあります。これは、建築基準法第20条に規定されており、具体的な内容が建築基準法施工令によって規定されています。
この仕様規定では、壁量計算、四分割法、Ｎ価計算など方法で確認するように規定してあります。これらは構造計算「許容応力度計算」とは比べ物にならない程簡単な方法です。
確実な耐震性が確保されているとは言い難いです。
つまり中古物件を購入して安全に住まうためには、リフォームの際は構造計算をすることが重要になります。
★旧耐震の中古物件購入ポイント
建物に関しての書類がそろっている。
・検査済証 あればよいですが、2003年以前の建物はないことの方が多いです。
・確認済証 確認済証がなければ違法物件の可能性が高くなります。ローンも組みにくくなります。
・図面 図面があることによって建築時の状況がわかりやすいので、判断しやすいことが多くなります。
リノベーション・リフォームを前提として検討する
旧耐震物件・新耐震物件を購入する場合は必ず耐震補強工事を行ってください。
一見リフォームをして外壁や内装がきれいな状態の家で価格的にも魅力がある家でもそれは買ってはいけない物件の可能性があります。
それは新耐震物件でも同じです。
もちろん一部の業者ではしっかりと耐震の知識があり、補強を行っている会社もあります。
そういった物件は必ず耐震のチェックを行っておりますので、耐震診断等の結果を確認することが可能です。
そういった物件なら安心できますね。
但しそういった物件でも、耐震等級３もしくは３相当になっている物件は少ないと感じられます。
耐震等級３をお考えの方にはもう１点アドバイスをさせて頂きます。それは、旧耐震物件を耐震等級３にすることは非常に難しいというのがポイントになります。
その理由は基礎にあります。
旧耐震の建物の多くは無筋基礎であるケースが多い為、基礎の補強工事が必要になります。多くのリフォーム会社は、旧耐震の建物であっても基礎補強を行わないケースが多いです。
（現況では法律上基礎補強は義務化されていない）
旧耐震の建物は基礎補強を行う必要が必ずと言っていいほどございます。単純に無筋基礎の上に建物がのっていたのでは建物をいくら補強したところで、結果は目に見えてしまっています。
旧耐震の物件のポイントはここにあります。丈夫ではない基礎の場合、基礎補強を行う事がほとんどの建物で必要になることを覚えておいてください。
旧耐震基準の中古を買ってリフォームをされる際は必ず基礎補強の必要性を確認しましょう。
旧耐震についてまとめ
建てられた年数によって、中古を買ってリフォームをした方が良い物件、そして、耐震補強を行わないと買ってはいけない物件を見極めて考える事が重用でした。
当社では、中古物件・既存建物のリノベーションを行っております。
是非一度ご相談頂ければと思います。
中古住宅を購入する際のポイント：劣化している物件について
ここでは中古物件を購入する際に建物の劣化についてどう考えるかを上げていきます。
つまり、屋根の状態や外壁の状態等、具体的な材質とその劣化とはどういったものか？を解説していきます。
もしこれから中古物件の購入を考えている方は実際の物件がどのような状態かを比較できるように解説されていますので、是非ご確認ください。
他にも中古物件を購入する際のチェックポイントを記事にしておりますので是非ご確認ください！
実際に調査するためのステップとは
建物調査を行う前の準備とは
実際に建物を確認する前にも必要な事があります。
まずは資料を集めるところからですね。
建物が建つ際にはたくさんの図面や書類が作成されます。
「建築確認申請の副本」や「検査済証」そして「設計図書」「建物の図面等」があるかを確認してみましょう。
法務局で取得できる「登記簿謄本」「地積測量図」「建物図面」なども必要になります。
例えば、検査済証があれば、その後に違法な増築や改築を行ってなければ適法に建てられた建物かどうかの一定の基準となりますし、その後の建物の証明が非常に楽になります。
さらに旧耐震や新耐震の建物なのかを見極めることが出来ます。
旧耐震であれば劣化の状況にかかわらず耐震補強を伴うフルリフォーム（リノベーション）を行う事をお勧めしますが、基礎補強など判断の材料になります。
つまり、後から手を加える事に対して比較的やりやすくなるため、無駄な予算（工事）が必要なくなりますよね。
あとは「設計図書」、一戸建てを建てる際には沢山の図面が作成されます。「設計図書」と「確認申請」の面積が合うかなどのチェックもできます。
書類の準備が完了したら、図面があれば図面を見ながら実物との差異がないか、なければ建物の状態をチェックしていくことになります。
資料の確認→資料と現状の比較→実際の建物の確認を行う流れになります。
図面と実物の建物を確認
図面がある場合は図面通りにしっかりと建っているかを確認していきます。基本的には図面通りに建っていると思われますが、増築していたり、違法に建物が作られている可能性があります。
これは地方に行くとよくあるケースですね。
知り合いの大工さんに増築してもらった。という流れで申請関係がされていないケースが多いです。
また、図面や登記の面積と実物の面積が違うなどをチェックすることにより、面積が異なる場合、その理由を探ることにより、見えてくるものがあります。
図面の有無によらず、当社のリノベーションであれば図面作成、図面確認から入ります。
実際の建物を確認していく
ここから実際の建物状況を詳細にみていきます。
中古物件の購入において具体的に確認したい部分とその劣化について
外構・基礎の状態
まずは外部から確認していく流れがほとんどです。
住宅の劣化の原因は経年劣化で少しづつ起こっているものと、地震や火災などの外的要因でおこるものがあります。
外的要因で起こったものは、なるべく早くしっかりとメンテナンスを行わないと経年劣化の劣化速度加速させてしまう恐れがありますので、メンテナンスの履歴などの確認が必要です。
その他、外構などや基礎を見ることにより、地震などや地盤が原因で起こったものかの見極めの手助けになってもきます。
続いて外部の確認をしていきます。
建物を外部からぱっと見た際に明らかに斜めになっている物件などもあります。
原因はすぐに特定できないと思いますが、簡単には直せませんので、簡単なリフォームだけをお考えの方は、この時点で候補から外れると思います。
隣家との距離なども確認をしておくのが良いでしょう。
住まれるエリアによっては足場が入らない物件などもあると思いますので、そのあたりも将来的な内容も踏まえて確認していきましょう。
屋根の状態
屋根は雨風をしのぐとても大事な部分でありますが、最も劣化の早い部分です。
さらに、屋根の修繕、特に瓦ぶきは持ちも良いですが費用も大きいですので、中古物件を購入される際には特に注意が必要です。
また、目視検査が物理的に難しい場合がありますので、リフォーム（葺き替え）をしたか？
いつごろ行ったか？を確認することは必須ともいえますね。
屋根材の種類には大きく分けて4種類あります。
- スレート葺
「カラーベスト」や「コロニアル」などはお聞きになったことがあるのではないでしょうか。軽く、安価で施工性も高いのが特徴になります。
スレートは表面の塗装が劣化しやすく、色あせや剥がれなどから徐々に塗装の機能が失われて行きます。
表面の塗装が剥げると、水分を含みやすくなってしまいます。
更に放置すると瓦本体にひび割れや損傷などが発生し雨漏りの原因になってしまします。 - セメント瓦
セメントと砂などを混ぜた原料を、加圧成型し乾燥させ、表面を塗装で着色した瓦になります。
耐火性に優れカラーバリエーションも豊富ですが、セメント瓦そのものに防水性がないので防水性能を維持するために定期的な塗装が必要です。
近年ではセメント瓦を施工することはなくなりました。
他の屋根材に比べ耐久性や耐震性（瓦が重いため）が劣るからです。
また古いセメント瓦にはアスベストが含有されている可能性があり注意が必要です。 - 日本瓦
粘土を成型し1000度以上の高温で焼き上げたもので、非常に耐久性が高く、断熱性や遮音性に優れています。
但し、瓦そのものはメンテナンス不要だが、下地の漆喰部分の点検やメンテナンスが必要になります。 - 屋根材は古くからある銅板（錆びないのが特徴）やトタンに加えて現在ではガルバリウム鋼板などがあります。いずれも軽量なのが特徴になります。
金属系の屋根も経年とともに表面塗装が劣化し、錆びることがあり、放置すれば穴が開いて雨漏りの原因の可能性が出てきます。
中古を買ってリフォームを行う場合はいいですが、リフォームをされない場合はインスペクションを依頼するか、もしくはなるべく目視で屋根の状態を確認しましょう。
築20年以上の物件で屋根のリフォームを行う場合で、外壁工事も念頭にされておられる場合は屋根も合わせて工事を行うのが良いかと思われます。
また、瓦修繕工事においては、瓦自体がダメになっていなくても、瓦と瓦をつなぐ番線がダメになっている場合もありますので、確認が重要です。
外壁工事
外壁工事ですが、屋根とおなじ理論で痛みが早いです。
ただ、外壁も屋根を同じで雨漏れや内部構造躯体へのダメージに直結しますので要確認です。
- サイディング
表面の塗装が劣化するので、外壁を触って確認します。
外壁を指で触ると指先が白く汚れます。これを「チョーキング現象」といいます。
塗膜に浮きや剥がれが現れ、徐々に塗装としての機能が低下していきます。
塗装の機能がなくなってしまうと、サイディング本体が水分を含みやすくなってしまいます。更に放置すると、ひび割れや破損などから雨漏りに発展してしまったり、構造を傷める原因になります。
※「チョーキング現象」は外壁のメンテナンスのお知らせのサインなので、すぐに外壁のメンテナンスを行わないといけないという事ではありません。
また外壁と外壁の間の目地に充填しているコーキングも劣化するとひび割れや剥離から水分が侵入する可能性が高まりますので目視や硬くなっていないか触手確認を行いましょう。コーキングは日の当たり方や環境で同じ建物でもかなり状態がことなりますので、建物全体の確認を行いましょう。 - モルタル
比較的ひび割れクラックが入りやすい外壁材です。
そこから水分が侵入してしまってないかの確認が必要になります。
モルタルの場合は水分が入るとモルタルが膨らんできたりするので、目視によっても発見可能ですし、サイディングと同じように、チョーキング現象が起こりますので、触って確認を行いましょう。 - タイル
無機物のため劣化の心配は必要ありませんが、目地材やタイルの裏側に施工しているモルタルなどは劣化してしまうため、水分が侵入したり、タイルが剥がれ落ちたりすることがあります。 - ALC（軽量気泡コンクリート）
非常に強度が高く地震や火事にも強い建材になります。
ALCはしっかりメンテナンスをすれば何十年ももつ外壁材になります。
注意点ですがALCは水を含むともろもろともろくなってしまいますので、塗装の防水機能が大事になります。
塗装にもよって変わりますが、約10年がメンテナンスの目安になります。こちらも目視で「チョーキング現象」やコーキングのひび割れを確認しましょう - 漆喰
漆喰は上記にあげた材質よりも持ちが非常に良いです。
ただ、施工時に撥水コートなどで保護されていない場合、非常に汚れが気になってきます。これは、高圧水洗浄機などである程度落とすことができますのでやってみても良いかもしれません。
また、メンテナンスとしてはヒビや剥がれがおきてきますので、その場合は塗り直しが必要です。 - ＊外壁のコーキング部分について
外壁自体の劣化が目立たないとしても、コーキング部分の劣化が進んでいる場合もあります。
一般的に外壁材よりも耐用年数が短い事の方がおおいですので、先に必要になってきますね。
ただ、お金をかけて足場を建てる必要があるため、外壁が劣化しきったときにコーキングを一緒に直すことがほとんどです。
ベランダやバルコニー
防水部分についてですね。
日当たりの強い場所では特に劣化が進みます。
建物の雨漏れがあればベランダが原因のケースが多いです。
使用する材料や場所によって劣化スピードや耐久性は異なります。
- 塗膜防水
ベランダの塗膜防水にはウレタン防水やＦＲＰ防水なので種類がありますが、いずれの防水工事も仕上げは表面にトップコートという塗料を塗布します。ベランダの防水はトップコートが最も劣化しやすく、チョーキング現象や塗膜の浮き、剥がれなどの症状が泡われてきます。
トップコートの下の防水層まで劣化が進行すると、雨漏りが発生したり、傷めたりする場合があります。
内部の状態
続いて内部ですが、内部で劣化の原因となる箇所の多くは水分が関係しています。
水漏れが起こりやすい場所（水回り系）キッチンやユニットバス、トイレなどです。
次に、結露が起こりやすい場所です。温度差があり、空気か停滞しやすい場所、建物の北側の押し入れ、サッシ廻り、玄関ドアなどは室内の温度差が激しい場所になりやすいので、結露が起こりやすいです。
結露が起こると、まず、結露の掃除が大変ですね。次に放置すると、（室内結露も起こっている可能性が高くなるので対処の仕様がない場合も）カビの原因となります。
カビはダニの大好物なのでダニの増殖にも一役買って必要にしまいます。
カビやダニはアレルゲンでアレルギー症状が発生し、喘息のもととなります。
そしてその状況が続くと構造の木材が腐ってきます。
少し濡れたぐらいなら自然に乾きますが、その状態が慢性的に続くと危険です。
腐ってしまうと木材地震の強度がなくなり、地震に不安な家となってしまいます。
これはご経験がある方もおられるのではないでしょうか？サッシ廻りの気が黒くなっていたりする場合は注意しましょう。
水分と言えば雨漏りも深刻な被害にあいやすい場所です。屋根裏の様子や部屋の隅などもしっかり確認して状態を確認しましょう。
難易度が高めの調査になります。
劣化状況についてまとめ
劣化が激しい物件の見極め方を解説してきましたが、重要なポイントをおさらいします。
まず1つ目が検査済証などの図面や書類が残っているか、2つ目がその図面通りに建てられた物件か、3つ目現在の状況を確認、4つ目は過去のリフォーム履歴の確認を行います。
建物のメンテナンスは10年を目安に大規模な修繕を行っていることがベストになります。５つ目にクロスや床材、建具の状態の確認です。建具やクロス、床などは引っ越しをされる際にリフォームを済まされる方が近年多いです。
ここまで行えば簡易的なインスペクションを行ったようなものになりますが、別に耐震診断を行う必要があります。
※耐震診断とホームインペクションとは
簡単に言ってしまえば、耐震診断の目的は建物の耐震性能を調査することです。ホームインスペクションは建物の状況など建物のコンディションを調査することです。
耐震診断を行う事のメリットは、もちろん大前提に一番大事な命を守る事がありますが、他にも、上部構造評点が1.0以上の場合は耐震基準適合証明書が発行できます。
耐震基準適合証明書がでる物件は住宅ローンを使用する際に、住宅ローン減税（控除）を利用することもできますし、登記費用や税金が安くなったりしますので、是非、中古を買ってリフォームをお考えの方は検討しましょう。
但し、旧耐震では8割以上の住宅が1.0以下という結果が出ています。その為耐震基準適合証明書を発行するためには補強工事が必要です。
自治内によって内容が異なりますが、耐震補強の補助金なども活用したいところです。
中古を買ってリフォームをされる際は性能向上リフォームをご検討されるのが良いと思います。ということは、中途半端な物件を購入するよりも、劣化の激しい物件を購入し性能向上リフォームを行うという選択肢が有力になってまいります。
その為には、不動産の内容と建物の内容をしっかりと同時に理解しアドバイスをしてくれる業者が必須になります。
当社ではこれらの内容を直接ご相談頂けます。
是非一度ご相談ください。
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YKK AP HP性能向上リノベデザインアワード2022より当社ページ抜粋
▼株式会社建築知識様（エクスナレッジ様）の新建ハウジングにも20～30回以上掲載頂いています。
▼中立な立場で住宅診断を行うホームインスペクターである有名な市村崇様の著書にも新潟県で唯一選考頂きました。
▼自然派ライフ住宅設計は住まいのセカンドオピニオンとしても活動してます。
▼戸建て性能向上フルリノベーションの流れ
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ 工事前準備について
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ① 解体工事から木工事へ
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ② 木工事に入る前の調整について
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ③ 木工事の床や壁下地と床断熱について
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ④ 木工事と壁断熱吹付について
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ⑤ 木工事と外負荷断熱施工について
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ⑥ 木工事の床仕上げと外壁漆喰塗り
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ⑦ 木工事完了と外壁仕上げについて
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ⑧ 内部仕上工事～完成へ
- 戸建て性能向上フルリノベーションの流れ⑨ 完成とビフォーアフター
▼【最大200万以上？！2023年度リフォーム支援強化補助金について】
