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古民家再生のポイント解説
昨今トレンドでもありますが、古民家に興味を持たれるかたが多い傾向にありますね。
ここでは、古民家をリノベーションで再生して活用していく際に抑えたいポイントを解説していきます。
古民家再生の種類と、メリット、デメリットをみていきましょう。
【▼中古物件についての記事はこちら】
中古物件のリノベーションにかかる費用や注意点をさらに詳しく解説
古民家の定義とは
一般的に定義づけるとしたら、築年数での判断をします。
築50年～経過したお家を古民家と定義します。
ただし、現実的には築50年でもリフォームを繰り返すことで、皆さんの持たれているイメージとは違う外観や内装になっていることがほとんどです。
新潟には古民家がたくさん？！どう探すのか
新潟には空き家がたくさんあります。
その中に古民家と定義される物件の数はかなり多いと言ってよいでしょう。
一般的に、空き家バンクなどで物件情報を取得して実際に見に行くことが多いようですね。
新潟県では、阿賀野市、津川市、糸魚川市、上越市、等山沿いの地域に定義や見た目からも古民家と言って良い物件が多くありました。
実際に津川市で仕事をしているときは、マニアが喜ぶお家が今も綺麗に手入れされています。
古民家のトレンドは社会的に非常に良い流れ
少しお話がずれますが、昨今の空き家の数は社会問題になっています。
具体的には空き家の老朽化が問題ですね。
今にも倒壊しそうなお家が誰にも管理されずに残り、市や町、国の財政を圧迫することにつながるためです。
古民家を再生して住むという文化は非常に世の中に良い影響をあたえているでしょう。
古民家再生には種類がある
古民家再生にも種類があります。
- リフォームで一部改修
- 増減築を含む改修
- 骨組みだけを残してリノベーション
- 古民家移築再生
ここでは４つ種類を説明します。
古民家リフォームで部分改修
屋根や外回り、内装や床、水廻りの改修というのがこれにあたります。
たとえば、DIYで古民家を住める状況にするというのはこのイメージですね。
たとえば、床が腐っていてフカフカする、という部分に対しての改修です。
youtubeなどの動画サイトで古民家再生を情報発信しているのを見ると、この部分改修が多くありました。
ですが、注意点として、古民家を購入する前に十分に見積をつくる必要があります。
そして、直したい部分を明確にする必要があります。
古民家が多くある地域として新潟の冬は寒いです。
断熱工事なども当然必要になります。
見た目だけの改修で見積っていると痛い目にあるかもしれません。
自分ではできない工事もあるため、ここはプロに確認する必要があるでしょう。
増減築を行う古民家再生
間取りを変える再生の仕方ですね。
DIYでは難しいやり方です。
たとえば、100坪を超える古民家もありますが、当然維持管理はかなりの費用が必要です。
また、しばらく放置されて老朽化が激しい部分などは、減築して壊してしまうのも一つです。
リノベーションで古民家再生
古民家の使える部分を残して、それ以外を解体し、お家を一新させるやりかたです。
例えば、屋根がまだ使える状態であれば、屋根とその他の柱や梁などの構造部材だけを残し、外壁や内壁、床など、すべて解体。
その後、構造躯体の悪い部分を入れ替え、外壁、内壁をやり替えるような流れになります。
スケルトンリフォームとも言いますね。
当然DIYでは厳しいので専門のプロを介入させる必要があります。
ここまでの工事となると、お家の中身も一新できますので、断熱や耐震性能も現代に合わせて改修できます。
金額帯は数千万規模になることが予想できます。
古民家の良い所を移築する
古民家を一度綺麗に解体し、その中ででてきた梁や柱は現在では製造されない規格ばかりなので、そういった材料を活用し、他の地域に新しいお家を建てます。
これを古民家移築再生と呼ぶことがあります。
昨今技術が進み、こういったプロジェクトもでてきました。
梁や柱は煤で黒くなっているような、風合いのある材料をしようし、間取りや仕上げは好きなようにできるので、比較的自由度がたかいですが、金額帯としては最も高くなることが予想できます。
古民家再生の魅力と問題点
ここでは古民家再生リノベーション・リフォームを考える際のメリット・デメリットをお伝えしていきます。
古民家リノベーション・リフォームのメリット
- 昔ながらの雰囲気
- 材料の強度が非常に高い
- 税金対策となる
- 物件購入費用が比較的安い
やはり、昔の雰囲気を残す点で非常にメリットになると考えられますね。
古民家をモチーフとしたカフェなどの店舗も昨今よくみますね。
また、意外なところで、木材は100年近くまで材料の強度が高くなっていきます。
その後1000年近くかけて材料が伐採時の強度にもどっていきます。
構造強度的にもメリットがあるんですね。
また、建物の評価額において算出される固定資材税がお家を新築した際よりもはるかに安くなります。数十万～数百万がかわってくるわけですね。
初期の物件購入費用としてもかなり安く買えるため、DIYで直せる範囲のお家を安く買うことで住める状態になるまでのトータル金額を安く抑える事もできます。
古民家リノベーション・リフォームのデメリット
- 手間と費用の算出が必須
- 断熱性の向上には限界がある場合も多い
- 耐震性の向上はDIYではできない
例えば、物件を購入して自分で時間をかけて住める状態にし、水廻りや電気だけ業者さんを呼ぶとしてましょう。
最初の段階でDIYに必要な道具や材料を用意するのは至難の業です。
クロスや床材、断熱材などの材料をどれを選び、どれくらい必要なのかは知識がないと不可能です。さらに、それらの算出だけをしてくれる工務店やハウスメーカーは恐らく少ないかと思います。なので自分自身に知識がないといけません。道具も都度かっていくとかなりの金額になっていきます。
断熱性能についてですが、外壁の断熱を例にあげますが、例えば縁側などの外面に即した部分が扉で仕切られてる場合があります。断熱材は壁でないと入れることができませんので、間取りと地域気温によりオススメできるかできないかが判断されます。
新潟のような寒く雪のふる地域ではこういった部分が非常に大事になります。
耐震性能についてですが、古民家のつくりは当然今のお家のつくりとは変わります。
築50年以上となると、今のお家に求められる耐震基準に満たない場合がほとんどです。
改善には大規模な改修が必要になってきます。
お家の見えないところについても重要な築年数になるため、住宅診断を受けた上で、購入に踏み切る必要があります。
新潟リノベーション 古民家再生についてまとめ
古民家の再生については、結論事前の準備期間が必要になります。
古民家を購入してそのまま住めるというケースはかなり少ないかと思いますので、事前の住宅診断や直す部分、インフラ設備の可否、地域性などをプロの見解を聞いて判断し、許容できるかできないかの判断が必要です。
【▼リノベーションを考えているかたはこちらも要確認！】
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▼性能向上リノベ デザインアワード2022 特別賞受賞
YKK AP HP性能向上リノベデザインアワード2022より当社ページ抜粋
▼株式会社建築知識様（エクスナレッジ様）の新建ハウジングにも20～30回以上掲載頂いています。
▼中立な立場で住宅診断を行うホームインスペクターである有名な市村崇様の著書にも新潟県で唯一選考頂きました。
