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スケルトンリフォームが注目されている
昨今リノベーションという手法が注目されています。
そのなかで、スケルトンリフォーム（フルリノベーション）をしたいというご相談が増えています。＊ほとんどリノベーションと同じ意味合いになります。
普通のリフォームとの違いとして一番おおきいところとしてはお家の性能をあげられるため、断熱・耐震の対策ができます。
つまり、お家を綺麗に直して、+αとしてお家が快適に住める状態に引き上げることができます。その他にも構造躯体の欠陥や腐朽を直すことができるため、今後長く住むことがわかっているのであればメリットがたくさんあります。
今回はそんなスケルトンリフォームについて、選択肢の一つとして考えて頂けるように具体的にどのようなものなのか解説していきます。
スケルトンリフォームの基本事項
スケルトンリフォームとは、その名の通りお家を骨だけの状態に戻して、一からやり直すリフォームになります。
つまり、壁や外壁（屋根は残すことが多い）、床や天井などを解体し、柱や梁だけの状態に一度戻してからお家を直していく工事です。
スケルトンリフォームをする理由
壁を壊しますので、柱の位置を変えたり、梁を新しくいれることで、既存の柱や梁をとってしまうことができます。そのため、間取りを自由度の高い変更ができます。
さらに、内壁や外壁を解体することで、壁の中にある断熱材の入れ替えができます。
また、おなじように耐震性能をあげる施工が可能です。
普通のリフォームでは壁の中までわかりませんが、一度構造躯体がすべて丸見えになりますので、蟻害や雨漏りなどによる腐朽、破損などの構造躯体の欠陥を確認し、一度の工事で一緒に直すことができます。
普通のリフォームは表面の化粧ですが、スケルトンリフォームは性能の改善までを目的としているケースがほとんどです。
スケルトンリフォームができるお家とできないお家
このスケルトンリフォームの可否ですが、今現在お家に悩まれている方はもちろんですが、これから新築でお家を建てる方にも知っておいて頂きたい事があります。
なぜなら工法によっては後から手を加えることが難しくなるためです。
できるお家
基本的にできるお家がほとんどです。
木造住宅に限らずに鉄骨造や鉄筋コンクリート造のお家でも可能です。
規模や築年数での縛りもありません。
また、確認申請が不要な工事ですので、法規制により現在は道路に面していない等の理由からお家を建て替えや新築できない立地にある方でも工事をすることができます。
できないお家（向いていない、メリットがない）
ずばり、「2×4工法」と言われている壁式構造にあたる工法でのお家はスケルトンリフォームやそもそもリノベーションにあまり向いていません。
壁式工法とは、壁や天井などの「面」自体が構造躯体になっています。
よく想像される木造住宅は在来工法と言われている、柱や梁が構造躯体になっているお家なのですが、これとの違いは構造躯体の違いですね。
在来工法では、「柱と梁」が構造躯体なので、動かすことができます。
壁式工法では、「壁や天井そのもの」が構造躯体なので、壊して動かすことができません。
つまり、スケルトンリフォームは例えば家族数の変動による間取り変更や、使い勝手の良い間取りにするために行われるわけですが、壁式構造は間取りが変更が難しいです。
なので、「2×4工法」はスケルトンリフォームが難しいという事になります。
スケルトンリフォームには3種類ある
スケルトンリフォームには3種類の工法（手法）による違いがあります。
ただし、難しい話ではありません。
違いは「どこまで手を加えるのか？」の違いです。
この工法はお客様のニーズに基づきある程度パターンになっています。
どの手法を選べばいいのか？お家のお悩みや、やりたい事と予算で選ぶことになります。
ぜひご参考にしてください。
内部だけのスケルトンリフォーム
【できる事】
- 既存構造躯体の状態確認や是正ができる
- 耐震補強ができる
- 断熱性能の向上ができる
- 基礎の補強ができる
- 間取りの変更ができる（外壁面の制約は一部ある）
内部だけのスケルトンリフォームは、予算をおさえながらも、メリットを十分に含まれた内容の工事をすることが可能ですので、非常に人気（落としどころになる）な内容になっています。
ここで整理すると、スケルトンリフォームの工法の違いは、どこまでやり直すのか？（どこまで解体するのか？）となってきます。
上記の写真はお家の内部の壁や天井を解体し、外壁部分を残しています。
なぜ外壁だけを残すのでしょうか？
やはり、予算の問題が大きいです。
スケルトンリフォームと言うと皆さんお家の骨だけの状態で内部も外部もすべて解体し、風が良く通るような状態を想像するでしょう。
実際のところ、そのようなスケルトンリフォームをイメージしているご相談が多いです。
ですが、外壁も新たにやり直すとなると、当然費用も数百万と変わってくるわけです。
そこで、内部の間取りや断熱・耐震の性能向上をしたいけど、予算との兼ね合いや、そもそも外壁を張り替えたばかりで手を加える必要がない、などの場合にあっては、このように内部だけのスケルトンリフォームをご提案します。
内部と外部のスケルトンリフォーム
次の手法は内部も外部も解体し、やりなおすスケルトンリフォームです。
おそらく、リノベーションやスケルトンリフォームとなると皆さんが想像するのはこの状態です。
【外部も解体した時にできる事】
＊内部だけの場合に加えてこのような事があげられます。
- 外壁のやり直しによる見た目の新築化
- サッシの位置を変えられるので間取り変更の自由度がより高い
- 外壁面の構造躯体も位置を変えられる
- 外壁面への負荷断熱や耐震面材の施工による性能向上ができる
内部に加えて外部も解体するスケルトンリフォームにおいて、外壁面も解体することでメリットは飛躍的に多くなります。
外観の新築化に加え、サッシの位置を大幅に変えられますので、内部だけよりも大幅に間取りを変えることができ、さらに外壁面への断熱面材の施工や耐震性能があがる面材を施工する事で、新築とほぼ同じからそれ以上の性能にすることができます。
このスケルトンリフォームは、外壁の老朽化が激しいお家や外壁のコーキングが切れている場合など、雨水が躯体の腐食をさせているような物件においてもすべて一からやり直せるため非常に有効です。
外部だけのスケルトンリフォーム
この外部だけの工法は、かなりピンポイントなお悩みをもたれている方に向けての工事になります。
【外部だけ解体したときにできる事】
- 外壁のやりかえ
- 断熱のやりかえを外部から行える
- サッシの入れかえ（一部内壁の補修が必要）
この工法は、外壁の老朽化が激しくなってきたときに、一緒に壁面断熱を入れる場合などに採用されます。また、外壁面にそもそも断熱材が入っていない物件も少なくありませんので、そういった場合も採用対象になるでしょう。
かなりピンポイントな工事ですので、一般的ではありませんが、実はこのような断熱材が入っていない物件は少なくありません。築30年～築50年のお家を何件も解体するところをみせて頂きましたが、実は外壁面に断熱材が入っていない物件を何度も見ました。
築30年では断熱材が入っているのは普通です。ただ、そのころの年代はまだ電気や石油などの空調エネルギーも比較的安かったため、断熱材が重要であるという認識がその当時はまだなかったのかもしれません。
スケルトンリフォームのメリットとデメリット
ここまでスケルトンリフォームの工法の違いと、それぞれのできることを解説しました。
スケルトンリフォームのメリットばかりをご説明してきましたので、ここではデメリットをメッリトの振り返りと共にご説明してきます。
スケルトンリフォームのメリット
手法はいくつかありますが、総じて言えるメリットがあります。
新築よりもコストパフォーマンスが高い
ずばり、持ち家（中古物件等）を新築（建替え等）にした場合よりも予算を抑えながらも、新築以上に断熱・耐震性能を向上し、なおかつ間取りを自由に変えられるコストパフォーマンスの高さが注目されています。
つまり、持ち家がある方は、わざわざ壊して新築を立て直すよりも、少ない予算又は同じ予算で大きく建物の性能を引き上げる事ができ、尚且つ内装や外壁にもこだわりながら、新築よりもコストパフォーマンスが高い事にあります。
実はスケルトンリフォームは難しいイメージがありますが、完了後のイメージは新築と同じようなもので間違いありません。
税金面で新築よりも優位性がある
スケルトンリフォームにおいては、新築同様かそれ以上に建物を底上げできますので、建物の資産価値をあげることができます。
ですが、固定資産税等に影響しませんのでお家を建てたときにかかる税金が数百万かわります。
新築でお家を建てたり建替えたりする場合、そのお家の規模や資産価値によって計算されるお家の金額から割り出す納税金額を毎年納税しなければなりません。
新築後約20年近くで数百万になる規模の納税になります。
スケルトンリフォームのデメリット
メリットだけでなく、デメリットもいくつかありますので解説していきます。
地盤が軟弱な土地のお家は要注意
ずばり、同じ規模のお家なら建物自体を予算をおさえて新築以上にできますが、建物を支えている基礎までは解体できませんので、基礎の補強はできても、地盤の改良が現実的ではありません。
今のお家が建っている土地の地盤に問題がある場合、更地に新築物件を建てる場合とは違い、スケルトンリフォームは解体完了後も建物自体は残っていますので、地盤の改良杭を施工するためには現実的ではない金額がかかってくるため、新築の方が良い、という話になります。
増築は税金などの注意が必要
メリットにて税金面で数百万の違いが新築とでてくると記載しましたが、スケルトンリフォームの場合でも、お家を増築する場合には確認申請が必要になる場合があります。これは税金がかかるということです。
これは固定資産税の評価額にも影響されますので、結果としては出費が増えます。
ですが、このあたりもスケルトンリフォームやリノベーションの注意点としては代表的なものですので、十分に検討する必要があります。
スケルトンリフォームの工事の流れ
スケルトンリフォームという工事は、持ち家がある場合に新築よりもコストパフォーマンス良くお家の性能を高めて間取りなども一新できる内容です。
ですが、それがどのような流れで行われているのか知っている方はあまりいません。
ここでは簡単に流れをお伝えしていきます。
建物の調査とヒアリング
まずはご依頼やご相談を受けたお家に行き、一定の条件がクリアしたならば外から、またはお客様と一緒に内部外部の確認をします。
そこで、一からお客様のお家を手書きで図面化します。
それと同時にヒアリングをし、その場でどのような事ができるかをこちらからご提案し、同時にお客様のお悩みやご要望を合わせてお聞きします。
当社ではお打ち合わせのお時間を少し長く頂き、お話を伺いながらその場で簡易図面を作成するところまで進めます。
図面作成とお見積り作成→ご契約
ヒアリングを基にその場で作成した簡易図面を正書して図面化になおします。
今のお家を作成した正書図面にした場合にいくらかかるのか？をお見積り作成します。
あくまでもヒアリングを基にすべてが進んでいきますので、最初のご自宅の訪問がとても大事なステップになりますね。ただ、その場ですべてのヒアリングができるとは限りません。
なので、このステップでは何度もお客様とのやりとりをするためチャットアプリなどでのやりとりが増えていきます。
その後図面やお見積りの調整をしていくところまでが必要になっていきます。
ご縁がありご契約頂いた後は工程の調整や工事中のご説明をさせて頂いた後に着工の段取りを進めていきます。
着工は解体工事から
スケルトンリフォームにて最初に行う工事は解体工事です。
お家の内外部を含め、お庭にも手を加える場合には外構解体工事が必要になります。
解体工事はそのお家の立地にもよりますが、一部は機械解体により建物の減築部分の撤去や外部の塀や石材などの解体を行いますが、建物のほとんどはすべて手で解体します。
お家をすべて壊す場合にもある程度は手で解体しますが、その後は機械で解体することができます。ただ、スケルトンやリノベーションの場合はそうはいきません。
新築工事と比べると、この部分で工期がかかってきますね。
構造躯体の是正や補強
解体工事を約１ヵ月近く行った後に木工事に入る事ができます。
まずスケルトンリフォーム工事の本工事で最初にやることはなんでしょうか？
建物をまっすぐにすることです。
実はお家は次第に建物全体が斜めになっていきます。
人が感じ取れるものではないことが多いですが、これを柱の上と下で3cmも傾いているお家もざらにあります。これを専門店な技術ですべての柱をまっすぐにしていきます。
こういった是正ができるのは、お家の内外部のスケルトンリフォームをした場合のメリットですね。
その後、筋交いをいれたり、耐震金物や耐震ダンパー等の構造補強を行い、同金額帯の新築以上に性能が上がるようにしていきます。
＊この後の工程と同時並行で木工事が進んでいきます。
基礎工事・基礎補強工事
築年数が３０年以上前のお家ですと、昭和56年以前の旧耐震基準というカテゴリーに入ります。これはスケルトンリフォームをする上でポイントになる分岐点です。
旧耐震基準で建てられたお家は基礎の中に鉄筋が入っていない無筋基礎になることがほとんどになってくるため、基礎補強のレベルも上がりコストがかかります。
工事内容としては、こういった無筋の基礎であれば基礎の補強工事を行います。
また、築30年以降の新耐震基準の基礎であれば鉄筋もはいっていることが多いため、補強のやり方が変わり、リフォーム後の間取りに対応するために基礎を新設し、壁の下に基礎をつくるなどの対応になります。
＊その後の工事は新築工事と同じように進んでいきます。
外部・外壁下地工事
基礎の補強工事が終わると、木工事は外回りを塞ぐ工事で忙しくなります。
スケルトンリフォームは内部工事と外部工事で大まかにわかれ、内外部の工事が同時に進行していきますが、まずはお家の外回りを塞いでいきます。
断熱工事・断熱吹付～サッシ取付
断熱工事
外回りがふさがると、壁の断熱工事を進める事ができます。
また、床や天井も同時に断熱を施工することもあれば、タイミングをずらして施工することもあります。
サッシ取付
外回りを塞ぐ工事と同時にサッシをつけていきます。
断熱工事とサッシの取付が終わった段階でお家の中の気温が安定し始めます。
屋根・外壁仕上工事
スケルトン状態にしたお家は、雨や風がお家の中に入りますので、可能な限り早い段階で塞いでいきます。
なので、屋根や外壁工事は木工事と並行して進めていきます。
屋根工事
スケルトンリフォームの場合の屋根工事では、基本的に下地までやり直すことがほとんどです。
つまり、屋根の葺き替え時はすべてやり直す事が一般的と考えられます。
なぜなら、屋根はお家のメンテナンスにおいてもコストがかかる部分です。
そのため下地から防水シート、その上の屋根仕上材までを一度に直し新築同様になります。
外壁仕上工事
外壁部分においては、外部までおこなうスケルトンリフォームの場合、屋根と同じように下地からすべてやり直します。
外壁の防水シートまで新しいものにし、通気胴縁を留めることで内部への雨漏れや水の浸透がないように施工します。
スケルトンリフォームおいても、外壁は新築と同じように仕上げ材を選択できますので、窯業系やｶﾞﾙﾊﾞﾘｳﾑ材、漆喰材、幅広く選択できます。
内装仕上工事
この段階で構造的な補強や断熱工事、耐震工事などが完了し、仕上工事に入っていきます。
内装の仕上材である、壁や天井、床材、建具、家具など当然に新築とおなじように選択できますので、お客様のお話をよく伺い形にしていきます。
壁はクロスなのか塗り材を使うのか？床は新建材をつかうのか無垢材なのか畳なのか、家具は自分にあったものをつくるのか？等工事が始まる前には決めておかないといけませんので、悩ましくも楽しいタイミングになってきます。
最終確認と傷などの補修
内装、外装の仕上工事がおわると、エアコンをつけたり、クリーニングをしたり、網戸や鏡、カーテンをつけるなどの付属工事にはいり、これが終わった段階で、お引渡し前の最終確認をしていきます。
特に無垢材を内装に使用した場合、傷がつきやすくなります。
人が一からつくりなおすスケルトンリフォームでは傷があるのは当たり前です。
ただし、それをできるだけなくすための傷チェックを行います。
さらに、図面との相違がないか、お客様との打ち合わせが反映されているか？などのヒューマンエラーがなかったのかを確認します。
こういった最終確認で1週間程頂くことがほとんどです。
最後にお客様に確認して頂き、是正が気になる傷などがあれば、再度直し確認頂きます。
お引渡し、お引越し
是正が終わるといよいよお引渡しとなります。
当社では玄関ドアの鍵をお渡しする段階をお引渡し日とさせて頂くことになっています。
また、その後お客様のお引越しが始まり、ご購入された家具や家電などの搬入をお客様がご購入された量販店などが搬入されているケースが多いです。
スケルトンリフォームは新築工事と違い、解体工事が完了して工事がいざ始まるという段階でお家の外形自体はそこにある状態です。なので、そこからの工事ですから新築工事よりもすぐに終わるというイメージがあるようです。
ただし、実際は新築工事にはない補強工事や、そもそも解体工事の期間があるため、工事期間全体としては新築工事と同じようになるケースが多いですね。
スケルトンリフォーム工事の工事期間
お家のリフォームとなると、当然に新築工事よりも工事期間は短くなります。
ただし、それは見た目の改装の場合です。web上にある情報をみていくと新築工事よりも早く終わるという内容も確認できますが、現実は違います。
お家の中身までをやり直し、新築以上の性能にしていくため、工事の密度は非常に高いです。そのため、工事期間もスケルトンリフォームの場合は新築同様になっていくため、仮住まいの場所なども本腰をいれて探す必要があります。
スケルトンリフォームの費用相場
スケルトンリフォームは大体いくらくらいかかるのでしょうか？
結論は、スケルトンリフォームは面積の大小と工事をどこまでやるか？が人それぞれなので、非常にわかりづらくなっています。
ですが、30坪前後でおおよそ1500万～3000万がある程度目安の金額といっても良いでしょう。中には4000万クラスのスケルトンリフォームもあります。
様々な会社が坪単価などを公表していますが、この数字はある程度操作できます。
当然広告やHPではできるだけ安い坪単価をうちだすわけです。
恐らくこの広告表示形態はこれからも変わらないと思いますので、お客様がこの坪単価の数字を疑っていくことが大事です。
ですが、なかなかお客様側が実際の坪単価に気付くことは難しい事がありますし、一番気を付けたいのは「契約時の坪単価」と「工事後の坪単価」が大きく違うようなお家造りはオススメできません。
契約時の金額はできるだけ下がるように、わかりづらい部分の材料を安くしておき、工事中に変わる事が大前提だったというケースも少なくないようです。
工事費用の平均
上記の図は約30坪～40坪程度のお家のスケルトンリフォームをした場合になります。
一番多いのは2000万～2500万のケースですね。
このケースでは内外部のスケルトンリフォームを行い、断熱性能や耐震性能の向上まで図れるため非常に人気があります。
次に予算を一ランク落とした1500万～2000万のケースが人気ですね。
この金額帯では内部だけ、内部とサッシの交換だけのケースが多いです。
当然今のお家の傷み具合でも変わりますので、外壁の損傷が進んでいないのであれば、この金額帯のスケルトンリフォームでも大きく間取りを変えたり、断熱や耐震性能をある程度あげることができますので、住宅会社様とよくご相談して進めていくき予算を調整していきましょう。
次のケースですが、2500万～3000万と1000万～1500万の金額帯は同じくらいになりました。これは坪数の違いや使用する仕上材を良いのもにしたり、こだわりがない場合は新建材を使用することで予算の変動があり金額帯のクラスが変わったという見方ができます。
実際の費用は見積を作成しないとわからない
ご自身の持ち家のスケルトンリフォームの場合はいくらくらいかかるのでしょうか？
これはもうお見積りをとるまでわかりません。
また金額帯は坪数もそうですが、ご自身のやりたい事に大きく左右されます。
実際に見積がでてから、全然自分の思い通りになっていないとお話を聞きますが、ずばり要求が多いから、というケースがほとんどです。
ただし、こういった例が実は一番スムーズにいきます。
なぜなら、契約時のお見積りを作成する段階でやりたいことを伝えられずに、工事中に金額があがってしまうと、ローンなどの変動もでてきてしまうため、出来る限り初期の段階でやりたい事をすべて伝えれるなら一番良いでしょう。
スケルトンリフォームについてまとめ
今回はスケルトンンリフォームについてお伝えしてきました。
検討している方やこれから考え始める方へポイントをまとめます。
- どこまでやるか？が大事！家族でよく相談してから進める
- 予算は2000万～2500万で落ち着くことが多い
- 普通のリフォームよりも高いが、同じ規模の新築よりも性能が良くコスパが良い
- 税金のメリットが大きい
- 工事期間は新築工事と同じようになる
- 間取りの自由度や使用する材料も選べるため選択肢も新築同様になる
- お家の建替えを検討しているのなら、スケルトンリフォームもあり
自然派ライフ住宅設計㈱のリノベーションとは
自然派ライフ住宅設計㈱のお家造りは、新潟市で自然素材を使用した性能向上リノベーションです。今あるお家を健康で快適な住継げるお家にすることです。
つまり、お家を温かく涼しくしながらも、間取りを変え、素材を一新し、耐震性能を向上させる。ことができます。
お客様のお家を性能向上させてより住みやすく快適に、尚且つ大事なご家族の皆様が住み続けられるように変動した家族構成に対応するお家造りを行っています。
そうしてお家の歴史を繋いでいくことが、親から子世帯への繋がりを結び続ける事だと考えています。
新潟市内のお客様から県外からのお客様まで幅広い年代の方にご相談頂いています。
ぜひ一度ご相談ください。
【▼リノベーションを考えているかたはこちらも要確認！】
▼リノベーションの費用・断熱・耐震 大事なポイントはこちらから
▼性能向上リノベ デザインアワード2022 特別賞受賞
YKK AP HP性能向上リノベデザインアワード2022より当社ページ抜粋
▼株式会社建築知識様（エクスナレッジ様）の新建ハウジングにも20～30回以上掲載頂いています。
▼中立な立場で住宅診断を行うホームインスペクターである有名な市村崇様の著書にも新潟県で唯一選考頂きました。
