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リノベーションに失敗はつきものなのか？
お家を完璧に仕上げるなら３回お家をつくらないといけない、とよく言われます。
つまり、最初からだれもが一つぐらいは失敗しているのです。
ただ、安い買い物ではありません、つまり、自分でもなるべく失敗しないようにしなければいけません。
失敗しないための大前提と結論
先に結論をお伝えしますが、事前準備と初期段階のプロ介入が必須です。
失敗しないために事前準備が必要
実例と対策方法をみていく前に、結論は共通して事前準備で失敗を減らせることを伝えたいです。
なので、なんの準備が必要か考えましょう。
初期段階のプロ介入
いずれの実例も初期段階でのプロの介入でガラッと話が変わります。
ですが、プロにお話を聞いておきながら実行に踏み切らないわけにはいかない、断ってからも連絡がきそう。。と皆様考えます。
そのような皆様のために、当社も同様ですがいくつかの業者様で無料診断や早い段階でのリノベーション相談、無料相談会などもあります。
後から断っても天罰が下るわけではありません。何千万と損する可能性を考えれば、それぐらいズウズウしく進めるぐらいがちょうどよいかと思います。
「家族で資金相談してから」「資金繰りができてから」「家族が帰省するかもしれないから確定してから」うたい文句はいくらでもありますよ。
代表的なリノベーションの失敗例
代表的な失敗例をみていきましょう。
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資金繰りの失敗
当初予算からの超過が大きく、お家取得後の返済が苦しくなってしまった。
銀行などのローン計画が変わってしまった。
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中古物件購入にまつわる失敗
持ち家ではなく、中古物件をリノベーションする場合に、中古物件の選択を誤ってしまった。それにより、工事が必要な部分が多くなってしまった。また、費用がかさみすぎてリノベーションが現実的ではなくなってしまった。
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間取り上の失敗
採光や通風がもともとのお家よりも悪くなってしまった。
それにより、湿気や悪い空気が溜まってしまう。
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選択した会社の失敗
担当者から良い提案がもらえない。
担当者が多忙で中々連絡がとれない。
イメージのすり合わせがうまい事いかなくなってしまう。
資金繰りの失敗 実例と対策
リノベーションは、その物件状況や思いがけない出費がかさみ予算超過することが多いです。
それにより、ローン審査におちることもありえます。
予算超過の実例には大きくわけて二つあります。
資金繰り失敗実例
実例①拘りが強く、妥協するポイントがみつからない
たとえば、床材、内装材、外壁材、屋根材のどれも、上をみればよりよいデザインや材質の製品があります。
新建材ではなく、無垢の床板を使ったり、デザイン性の高い材質のものを使えば当然金額がかかります。
せっかくリノベーションするのだからと思い詰め込んだら当初予算よりも2倍近く金額が上がってしまった。
実例②可視化されない部分での必要工事がでてくる
これには２つの意味合いがありますので、皆さん困惑するところです。
（1）目的の工事に付属する工事があること。
お風呂を入れ替える際には、それに対応する電気や配管工事が必要になった。
20万以上付属工事がかかる見積になった。
（2）実際に工事が始まって壁を剥いだら壊れていた部分がある等。
いざ工事開始後に、壁をはいだら柱がシロアリの被害や雨漏れの被害でボロボロに。。
材料費で30～50万かかるとのことになってしまった。
資金繰りで困らないように必要な対策
対策①当初予算よりも余裕をもった状態で工事開始に踏み込む
こだわりを持つことが非常に大事ですが、なにをこだわるかは明確にしておきましょう。
あれも、これも、はお家造りで必ずでてきます。
お見積り金額が当初予算よりも余裕がある状態で進めていくことが大事です。
対策②可視化されてこない部分を見積説明してもらう
見えてこない金額がかならずでてきます。
まずは、見積もりの説明を十分にしてもらいましょう。
お見積りを取る際には、イメージや目的を伝える事はもちろんの事、「住める状態にする」にはいくらかかるのか？という見積の取り方が大事です。
そもそも、工事開始後に「住める状態にする」ための追加金額がおきないようにしましょう。
また、複数業者に見積を提出してもらう事も重要です。
中古物件購入の失敗 実例と対策
持ち家ではなく、中古物件をリノベーションする場合に、中古物件の選択を誤ってしまった。それにより、工事が必要な部分が多くなってしまった。また、費用がかさみすぎてリノベーションが現実的ではなくなってしまった。
よく聞く話ですね。
実例と解決策をみていきましょう。
中古物件購入の失敗実例
実例①内覧では確認できなかった部分の設備が入れ替え必須だった
内覧の際にはお家の見える部分しか目につかなかったが、実際に工事を始めたときに、設備配管の入れ替えが必要だったり、水廻りの箇所に対して水圧が弱くシャワーが弱いなどがあり、修繕に50万以上かかった。
洗面台が数年前に入れ替えられていたので使う予定だったが、結局部品を交換しないと使えなかった。
トイレ、お風呂、キッチン、洗面、外水栓などなど。お家の水廻りはたくさんあります。
その他にもお家の敷地に浄化槽などがある場合も注意です。
実例②購入後に専門家に相談し、実はお家の改修に制約があった。
間取りや立地が理想のものなため、急いでいたのもあり即決で購入したが、その後リノベーションのプロに相談したところ、構造が壁式構造だと、お家の改修に制限があり増改築や間取りの変更ができなかった。不動産業者からは説明があった為、契約破棄に揉めることになりそうだった為、仕方なく住んでいる。
実例③中古物件の金額だけを見て、外装材の状態を確認しなかった
物件の間取りや立地、築年数を鑑みても購入費用が安く、見た目の状態から悪くないと思っていたが、その後リノベーションの見積もりをもらったときに、屋根や外壁の状態がメンテナンスのタイミングだった事を知った。
そのため、屋根瓦やり替え300万（塗装でも100万）+外壁150万の費用が必要だった。
外装材は非常に金額の割合が高い部分です。
メンテナンスのタイミングには知識が必要になります。
中古物件購入後に失敗しないための対策
対策①実際に使用して問題がないことを確認する
内覧の際には、見た目や間取りの確認もそうですが、水廻りなどの実際にしようできるかを確認しておきましょう。
内覧の際に水がとまっている可能性もありますので、不動産管理会社に必ず確認することをオススメします。
また、電気配線についても、断線している部分が無いか、コンセントがちゃんと使えるか？など確認しておくべきでしょう。
リノベーションの無いようによっては、使える部分を使う場合もあります。
対策②購入前にプロの介入を行う
リノベーションする際の制約に関わる重要なポイント
- 設備配管経路の確認
- 構造の様式確認
- 防火地域であるかどうか
- 建蔽率などの制約
これらがポイントになりますが、すべて一から理解することが現実的ではありません。
なので、ここでプロの介入が必要なのです。
対策③屋根や外壁部分の仕上材がなにでできているかを聞く
金額割合の多い屋根や外壁部分に関しては、今の仕上方法や状態を十分に確認する必要があるでしょう。
また、仕上の種類がなにかを確認し、その種類がどのようなメンテナンスを何年周期で行っているのか十分に調べましょう。
間取り上の失敗 実例と対策
採光や通風がもともとのお家よりも悪くなってしまった。
それにより、湿気や悪い空気が溜まってしまう。
これらは設計段階では立体的になっていなので気付くことが難しいです。
実例と対策をみていきましょう。
間取り上の失敗事例
実例①収納を十分に計画したが、全然足りなかった。
居室に対しての収納面積をルールをセオリーにしたがって、床面積に対して13％程にしたが、全然足りなかった。
ただ、もともとのお家から間取りから変えられない部分もあり、どうしようもなかった。
実例②間取りを変えたが空気の循環ができず、空気が悪い
図面上ではわからない事なため、実際に住んでみると、風が抜けず、湿気がこもったり、乾燥気味になった。
あとから換気扇を追加でいれて空気を回すことになった。
間取りで失敗しないための対策
対策①リノベーション前の収納面積と是非を調べる
収納面積は家族数の変動などにもかかわってきます。
現在のお家の収納で足りているか足りないかを明確にし、余裕をもって面積を増やすことが大事です。
ただし、その他の機能を害しては意味がありませんので、必要な面積を確保しつつ、それ以上については新しいものを入れたら使わないものを捨てる。などの別の対策も必要です。
対策②空気循環の対策は設計段階でプロに確認
設計段階では気付きずらいですが、設計段階でなければ直すことができません。
つまり、相談相手に十分に考慮してもらうことが必要になります。
ですが、通気、採光計画は当然に重要なカテゴリーです。
相談相手の通風計画を契約する前に自身でもよく聞き理解しておく必要があります。
また、サッシの箇所を増やす、サッシ面積を広げるなどの対策もありますが、当然間取りや予算などにも直結します。
つまり、初期の段階で相談相手に通風や採光について重要視していることを明確に伝えましょう。
また、お家に住んでみてから気付いた場合、換気扇の導入などの対策も考えられます。
★一番多い業者選びの失敗
担当者から良い提案がもらえない。
担当者が多忙で中々連絡がとれない。
イメージのすり合わせがうまくいかない。
業者とのいざこざについても非常に目立ちます。
業者選びの失敗事例
実例①担当者の提案が不明確で心配、回答があやふや
レビューでは非常によい評価をうけている会社にリノベーションをお願いしているが、担当者に回答を求めると非常にあいまいで明確にかえって答えがでない。
あきらかに、担当者に知識がなかった。
また、契約後は新入社員の練習にされていたのに、上長が打ち合わせにこないことがあったので、終始安心できなかった。
当然値引きなどもなかった。
実例②設計に関して何度も打ち合わせをしているが、思うようにいかない
実際に何度も相談しに足を運んでいるが、細かいことやイメージが伝わっておらず、図面の打ち合わせ時に行き違いが多かった。
しかもお願いしていたことが図面には反映されないことだったので、心配していたが、案の定見積に入っておらず、工事開始後に追加金額を請求された。
業者選びで失敗しないための対策
対策①担当者の変更
営業担当者のイメージだけで契約を決めるのは非常に良くありません。
お家の品質なども理解した上で契約しましょう、ただし、あまりにも担当者に知識が無い場合はスムーズにいかない事も大いに考えられます。
また、担当者の変更はどのリノベーション会社でも行っていることが多いです。
当然会社の評判がよくても、人間である担当とお客様が人として合わない事も十分に考えられます。
具体的には、「こういったデザインに詳しいかた」「自分の家を建てた事がある方に話をききたい」「女性の方の立場から家事の事を聞きたい」等どんな文言でも良いのではないでしょうか？
対策②複数社に相談する
最低限３社には相談したほうが良いと考えられます。
例えば、２社に相談して進めた場合、AとB意見が分かれたときにどちらなのか明確できません。なので3社以上必要です。混乱しない範囲で複数社にお話を聞きましょう。
対策③設計に関して伝えたい事が伝わっていない
建築士はイメージを形にすることが必須になります。
お客様にイメージのお話を聞かない、できるだけ打ち合わせを最小限にしている会社や建築士には注意が必要です。
お客様のイメージは何度も話を聞いて、具体的にどんなイメージか写真をみせてもらう等の工夫が必要で非常に難しい部分になりますので、これができない方であれば、建築士の担当者以外の方に相談することも必要かと思います。
リノベーション失敗対策まとめ
前述にも記載されていますが、やはり事前準備が必要です。
それにはプロの意見が必須とも言えます。
たとえば、中古物件の内覧にはプロに同行を依頼する。
業者と話が合わない、間取りについて失敗が怖い、金額の相場が知りたい場合など、どれもそのお家によりけりになりますので、やはり複数社のプロの意見を聞く必要があるのです。
