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2025年建築基準法改正
2025年4月に建築基準法改正が行われることが発表されました。
これにより、従来リノベーションなどの際、「4号建築物」として確認申請が不要だった建物（木造2階建てなど）でも、大規模な修繕や間取りの変更などのリノベーション工事に際しては確認申請が必要となることになります。
戸建住宅に関しては、新たに「新2号建築物」、「新3号建築物」が定められます。
国土交通省HPより
国土交通省HPより
新2号建築物
新2号建築物とは、「木造二階建て以上の戸建住宅」、「木造平屋建てで延床面積が200㎡を超える建物」のことで、2025年以施行される建築基準法の改正によって新設される建築物となります。
従来の「4号建築物」は、木造二階建て以下で延べ床面積500㎡以下、高さ13ｍ以下、軒高9ｍ以下の建物のことで、一般的な木造二階建ての住宅のことです。
今まではこの「4号建築物」にあたる木造住宅は、構造計算書の提出や構造審査を省略できる審査省略制度の対象でした。
2025年改正で新たに新設される「新2号建築物」では、木造二階建ての建築物と木造平屋建て200㎡超えの木造建築物についても確認申請が必要で、申請時に構造計算書を提出して構造の安全性を確認することが必要となり、より厳格な規制が設けられると考えられます。
耐震だけでなく省エネ性能についても、より高い基準が設けられることが予想されます。
この改正は、建築業界だけでなく、リフォーム・リノベーションをお考えのお客様にも大きな影響があることが予想されています。
「新2号建築物」のリフォーム・リノベーションで確認申請が必要になるケースとは？
一般的な木造住宅である、改正後の「新2号建築物」で、リフォーム・リノベーションする際に確認申請が必要となるケースを紹介します。
大規模な修繕を行う場合
「大規模な修繕」とは、主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2超）にわたり修繕することを言います。
修繕とは、経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に、概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ることです。
大規模な模様替えを行う場合
「大規模な模様替え」とは、模様替えをする建築物の部分のうち、主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2超）にわたり模様替えすることです。
模様替えとは、建築物の構造、規模、機能の同一性を損なわない範囲で改造することを言います。
確認申請が必要になるのはどんな工事？
①柱や梁などの主要構造部分の交換、増設、減設で、スケルトン状態にして、傷んでいる柱や梁を交換するフルリノベーションはこれに該当します。
➁外壁の張替え、屋根の葺き替え、床の張替えの際に、1/2を超える面積を施工する場合に該当します。
➂居室や廊下、玄関、階段などの間取りを変更する場合に該当します。
④増築、増築に準ずる工事、改築、再建築に準ずる工事は、従来制限がない地域もありましたが、改正後は全ての地域で該当します。
ということは、主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）を50％以上修繕を行う工事には、確認申請が必要になるということです。
確認申請が不要な工事は？
①畳からフローリングへの変更工事
➁キッチンや浴室の入れ替え工事
➂壁紙の張替え工事
これら小規模な工事については確認申請が不要のままということです。
2025年建築基準法改正の影響は？
大規模な修繕や模様替えに確認申請が必要になるということは、省エネルギー性能や耐震性能についても一定の基準以上のものが求められるということです。
そのため、建築士や建築事務所に相談して、適切な設計や申請手続きを行うことが重要になります。
確認申請後、確認済証が発行されてから着工ということになりますので、契約後、工事開始までに今までより時間がかかることになり、場合によっては申請費用が発生するということになります。
建築基準法で定められている接道義務（4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していること）を満たしていない土地に建てられた再建築不可物件などは、2025年4月以降、耐震補修や断熱補修などの大規模な修繕ができなくなるということです。
また、用途地域別に決められている「建蔽率」や「容積率」を超えて建てられているような違法建築物を大規模修繕・模様替えには、建築基準法に基づいて再建築するしかなくなります。
まとめ
2025年の建築基準法改正により、「新2号建築物」となる木造二階建てまたは200㎡超えの木造平屋建ての住宅の主要構造部の1/2以上修繕するリフォーム・リノベーションの場合、確認申請が必要となることをお伝えしました。
これにより、悪質な施工業者の排除や、安全な住宅環境の確保につながると期待されていますが、今までよりかなりの規制がリフォーム・リノベーション工事にかかってくることとなり、手間と費用が増えることが予想されます。
新築の確認申請と違い、既存建物の耐震性能・断熱性能を理解した上での申請業務となります。
特に、性能向上リノベーションにおいては、図面がある場合には正確に読み取り、図面が無い場合も築年数によって確度の高い予測をすることが前提で、利用できる構造体を見極め、なおかつ住みやすい間取りを可能にするために、全体のバランスを考えながら新しい構造体を考えていかなければなりません。
これから木造建築の性能向上リノベーションをお考えの方は、木造建築物を見極める目を持った建築士と、それを可能にする技術の高い職人を抱えた施工会社に依頼することが最も重要になるのです。
建築基準法が改正される前に、駆け込みリノベーションの件数が増えることも予想されますので、今お考えの方はお早めにご相談ください。
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