長年住み続けている家は、当然愛着を感じると思いますが、どうしてもあちこち古さを感じてきますし、現代の生活には合わない不便さを感じることも出てくることでしょう。
古さを感じるというだけでなく、家が傾いて建具の建付けが悪くなったり、地震などの事前災害によって倒壊する危険性も出てきたりします。
床がフカフカして抜けそうになっていたり、壁にカビが生えるなど、住む人の健康に影響を及ぼすことにもなりかねません。
今の家をあきらめて建替えに･･･と考える方もいらっしゃるでしょうが、リフォーム/リノベーションで費用や税金を抑えられるだけでなく、やり方によっては新築以上の間取りや性能を確保することも可能なのです。
古い家のリフォーム/リノベーションで失敗しないためのメリットや注意点についてお伝えしたいと思います。
古い家によくある問題
古い家によくある問題と、リフォーム/リノベーションによるその解決方法についてお話しします。
問題① 耐震性
日本で建てられている住宅は、建築基準法に則って建てられています。
この建築基準法も、これまでに幾度か発生した大地震や台風の経験を経るたびに、徐々に厳しくなってきました。
古い家は、建てられた年代にもよりますが、その新築時点での建築基準法に則って建てられていますので、現在に比べ耐震性能などの安全性とくらべて、ゆるい基準をもとに建てられている可能性があります。
特に、旧耐震基準といわれる昭和56年（1981年）以前に建てられた住宅は要注意です。
旧耐震基準は、震度5強程度の地震に耐えることを想定しているので、熊本地震や阪神大震災、東日本大震災など震度6強～7程度の地震が発生した場合、倒壊してしまう可能性があるということになります。
それだけでなく、大きな地震を経ている住宅では、目には見えない損傷を起こしている可能性も考えられますので、リフォーム/リノベーションの際にチェックをして対応することも必要です。
できれば、2000年に改正された建築基準法の「新耐震基準」（2000年基準）を満たすような建物にすることができると、より安心して暮らすことができます。
問題➁ 間取りの使い勝手
古い家が、今の家族構成やライフスタイルに合っている間取りであれば、多少古くても使い勝手には支障がないといえるでしょう。
しかし、古い家の多くは、住む人よりもお客様重視の間取りだったり、襖で隔てただけのプライベートルームなどプライバシーに配慮されていない間取りということが多いものです。
また、浴室やトイレが離れていて、寒い廊下を通らなければいけなかったり、家族とのコミュニケーションが取りづらく、配膳もしずらいキッチンだったりしています。
それだけでなく、家のあちらこちらに段差があり、高齢者にはやさしくないつくりも多いのです。
これらの問題点もリフォーム/リノベーションで解決することができます。
問題点➂ 断熱や防音の性能
日本の古い家は、蒸し暑い夏を涼しく過ごすことができるように、風通しが良くなるように考えられて設計された家が多いので、断熱性能や防音性能はどうしても二の次になっていました。
その様な家は、冬場冷たい外気が家の中に入ってしまうので、どうしてもエアコンが効きにくく、電気代も無駄に多くかかってしまっていました。
また、暖められた部屋と廊下や浴室などの温度差が大きくなり、脳疾患や心臓疾患に悪影響を与え、健康被害を生じさせる原因となってしまうこともあります。
やはり心地よく暮らすには「夏涼しく冬暖かい」という断熱性能を高めるためのリフォーム/リノベーションも大切です。
古い家のリフォーム/リノベーションで注意すべきポイント
築年数が古い家の場合、思ったより耐震性能が低かったり、断熱材自体が入っていなかったりするため、思わぬ補修によって費用が高額になってしまうことがあります。
場合によっては、屋根や外壁の補修・交換が必要になると、より費用が高くなります。
ですので、古い家であればあるほど、下記のポイントを意識してリフォーム/リノベーションを進めましょう。
ポイント① リフォーム箇所が増えれば増えるほど費用は高額になる
築年数にかかわらず、リフォーム/リノベーションを考え始めると、どうしてもあれもこれも何とかしたいと思うようになってしまいます。
まずは、今の家の問題点とどうしたいのか、予算はどれくらいなのか、場合によってはローンを組むのかなどを家族で話し合い、実現したい暮らしについて、専門的知識と経験を持つリフォーム業者としっかりと相談しながら進めていくと良いでしょう。
ポイント➁ 間取りなどを自由に変更できない場合がある
今のライフスタイルに合わせるためにリノベーションをして、間取りを変更することが多いのですが、中には木造枠組工法と呼ばれる2×4工法や2×6工法のように壁パネルで家の重さを支えている場合は、取り除くことができない耐力壁がありますので、間取りの変更には制約があります。
また、厚みが6㎜に満たない鋼材を家の骨組みである柱や梁に使用している軽量鉄骨造は、間取り変更のため壁の中にある鋼材の筋交いを取り除くことがむずかしいので、間取り変更を伴うリノベーションには向いていないと言えます。
ポイント➂ 電気配線や配管をチェック
築30年を超えるような古い家の場合、内装・外装だけでなく、電気配線や配管などの見えない部分のチェックも必要です。
オール電化にする場合などは、高電圧設備が使用できるような環境を整えるために、配線の取替えなどの電気配線工事が必要になります。
また、水廻りのリフォームや二世帯住宅で使用する水圧を高くする必要がある場合には、配管を新しいものや径の大きいものに交換する必要がアあるかもしれません。
目に見える部分以外にも工事が必要になることもありますので、チェックしておきましょう。
ポイント④ 目に見えない箇所の腐食をチェック
古い家では、土台や柱が腐食していたり、シロアリによる蟻害が進んでいたりする箇所が見つかることはよくあります。
見える部分だけをキレイにするリフォームではなく、見えない部分をチェックして修繕しないと、耐震性能などに大きな影響を及ぼすことになりかねません。
例えば、浴室タイルのひび割れや、外壁のひび割れなどから浸水して、土台や柱などの構造躯体を腐食させている可能性があります。
せっかくそれなりの費用をかけてリフォーム/リノベーションするのですから、長く安心して暮らすことができるよう修繕することをおすすめします。
ポイント⑤ 屋根や外壁をチェック
築年数が古ければ古いほど、屋根や外壁に受けているダメージは大きいと言えます。
直射日光や風雨、紫外線などに晒されている訳ですから、建てられた直後から少しずつ劣化が進んでいるのです。
築年数が30年を超え、40年、50年と経過しており、一度も何らかの修繕を行っていないのであれば、内装だけではなく屋根・外壁もチェックしておくことがいいでしょう。
最悪なケースでは、内装リフォームを行った後に、屋根や外壁の損傷から雨漏りを起こすようなことも考えられます。
見た目に損傷がなくても、雨水が染み込んでいるようなケースもありますから、まずはしっかりと調査しておくことが大切です。
古い家をリフォーム/リノベーションするメリット
リフォーム/リノベーションは、建替えや新築住宅の購入と、よく比較されます。
そこで、リフォーム/リノベーションするメリットをまとめてみました。
メリット① 住み慣れた家に住み続けられる
リフォームの最大のメリットは、今まで住み慣れた家にそのまま住み続けることができるという点でしょう。
住宅を購入する場合には、新しくその住宅に慣れていかねばなりません。
建替えの場合には同じ土地に住むことはできますが、思い出がいっぱいだった今までの家とは、まったく異なる雰囲気の中で過ごすことになります。
しかし、リフォームでは今までの良さを残しながら機能的な住宅にすることや、リノベーションで高性能な住宅にすることができます。
そのため不便な部分は解消されつつも、馴染みのあった部屋や柱が残っているなど、今までの雰囲気を感じながら新しい生活が可能なのです。
メリット➁ 建替えや新築購入よりも費用を抑えられる
リフォームは建替や新築購入よりも圧倒的に安い費用で取り組むことが可能です。
もちろん工事の規模にもよりますが、不便だと感じている部分のリフォームで済ますのであれば、かなり費用負担を抑えることができるでしょう。
例えば、キッチンや水回りが不便だと感じているのであれば、キッチンの入れ替えやその周りのリフォームを行うだけで済みます。
費用負担だけではなく工事日数も短くなりますので、心理的な負担も軽減させることができるでしょう。
建替えの場合には、既存の住宅の取り壊しから、新しい住宅を建てる前の費用（確認申請費用や地盤改良）、建てた後には、登記費用、そして固定資産税も上がりますし、間取りの取り決めなどの打ち合わせから完成まで、かなりの期間を要することになります。
住宅購入の場合では、そもそも希望にあった住宅を探すだけでもかなり大変です。
場合によっては条件に見合う物件がなかったり、妥協しなければならないようなことも考えられます。
メリット➂ 面倒な手続きが不要
リフォーム/リノベーションをする場合には、面倒な手続きが不要で、工事に取り掛かることができます。
その点、建替えや住宅購入の場合では、建築確認申請や登記手続きなど、面倒な手続きがさまざまです。
もちろんそれらの手続きは、司法書士など専門家にお願いしなければならないこともありますので、時間と共に余分な費用も必要となってしまいます。
リフォーム/リノベーションであれば、面倒な手続きなしに快適な住まいを実現することができます。
＊2025年4月に建築基準法改正が行われることが発表され、これにより、従来リノベーションなどの際、「4号建築物」として確認申請が不要だった建物（木造2階建てなど）でも、大規模な修繕や間取りの変更などのリノベーション工事に際しては確認申請が必要となることになります。
リフォーム/リノベーションをお考えの方は、お早目のご相談をおすすめします。
