以下は、2025年4月の建築基準法改正を踏まえ、特にリフォーム・リノベーション（改修・増築）分野に焦点をあてた解説です。
最新の国交省への聞き込みで、「昭和25年以前の建物は基本不適格住宅なので確認申請は必要になっても構造計算の免除が適合される」「 3階建でも建物重量が増えない限り適合になる」という回答をえています。
改正前後で求められる知識や実務対応を整理し、これからリノベーションをされる方にとって有益な情報になれば幸いです。
以下の内容は2025年2月10日現在、判明している情報を基に構成しておりますが、今後国土交通省から運用面や緩和規定に関する追加情報、あるいは細則の見直しが行われる可能性があります。
最終的な判断には常に最新情報を踏まえ、行政庁や指定確認検査機関、建築士などの専門家への相談を強くお勧めいたします。
お問い合わせ
家づくりに関するお問い合わせ、
設計や資金計画についてのご相談は、
何でもお気軽にお寄せください。
はじめに
2025年4月に改正された建築基準法は、新築住宅だけでなく、増改築や大規模リノベーションといったリフォーム分野にも大きな影響を及ぼします。
従来の4号特例（木造2階建て住宅等における一部設計図書提出省略措置）の一部廃止、ならびに省エネルギー基準適合義務化が大きなトピックですが、これらは新築に限らず、一定の規模や内容に該当するリフォーム工事にも適用され得る点が重要です。
リフォームは既存建物を前提とするため、現行法規への適合、増改築に伴う確認申請の要否、新たな耐震基準・省エネルギー基準への準拠など、考慮すべき要素が格段に増えます。
特に既存不適格建築物（建築当時は適法であっても、その後の法改正で基準に満たなくなったもの）や、明確な確認申請履歴がない建物（確認通知書があるが検査済証がないケースがほとんど）、または都市計画区域外に所在する建物の場合、改正後の対応は非常に厳格化されることが予想されます。
その結果、確認申請が必要となり、構造計算書や詳細図面の提出、追加工事による現行法適合化が求められる場合もあり、費用面や工期面で大幅な影響が生じる可能性があります。
ここでは、リフォーム計画を検討されるお客様に向けて、2025年4月の法改正内容を踏まえた実務的なポイント、そしてより賢明なリフォーム計画実現のための視点を詳細にご紹介します。
建築基準法の改正とリフォームに関連するポイント
本改正の主な柱は下記の2点です。
1.省エネ基準適合の義務化
新築住宅だけでなく、一部増築・改修工事にも省エネルギー性能（断熱性能や省エネ設備性能）の適合が求められます。
従来は新築に重点が置かれがちでしたが、今後は増改築部分についても省エネ基準適合が必要となる可能性があり、断熱材の改修や高効率設備の導入などが求められるケースが増えます。
2.4号特例の一部廃止による設計審査の厳格化
従来、木造2階建て住宅等（いわゆる4号建築物）に対しては構造図など一部図面の審査が省略されてきました。
この特例が一部廃止されることで、増改築や大規模なリノベーション計画でも詳細な構造計算や設計図書の整備・提出が必要になります。
結果的に、耐震性・防火性・避難計画などの確認が強化され、違反状態のまま改修を行うことが困難となります。
このように、リフォームにおいても建築基準法上の確認申請がこれまで以上に求められ、かつ省エネや構造安全性への適合性が徹底的にチェックされる流れが明確化されます。
昭和25年以前の建物が不適格住宅とみなされる背景
建築基準法成立前の日本の建築規則
日本の建築基準法は、1950年（昭和25年）に制定されました。
それ以前は、全国的に統一された近代的な建築規制が存在せず、一部の大都市圏では市街地建築物法など個別の規制がありましたが、地域や自治体によって基準がまちまちでした。
このような状況で建てられた多くの建物は、現在の耐震基準や防火基準などに必ずしも適合していないとみなされます。
昭和25年以前に建てられた木造住宅のなかには、伝統的な工法を用いた味わい深い「古民家」や、歴史的価値のある建造物も数多く存在します。
しかし、それらは当時の技術水準や法令（もしくは条例）の枠内で建設されたものであり、現在の建築基準法とは大きく隔たりがあります。
結果として、「現行法上の基準を満たしていない＝不適格住宅」との扱いを受けることが一般的です。
不適格住宅（既存不適格）という概念
建築基準法では、不適格住宅（既存不適格建築物）という概念が存在します。
これは、建築当時は適法であったものの、後年の法改正で基準が引き上げられ、現在ではそのままでは適合しなくなった建物を指します。
昭和25年以前の建物は、建築基準法そのものがまだ存在していなかったため、現行法令と照らし合わせると大半が既存不適格となるわけです。
「既存不適格」は、建築当初から違法だったわけではない点が違法建築物と異なります。
そのため、直ちに是正命令などが下るわけではありません。
しかし、増改築や用途変更などの工事を行う際には、現行法とどう整合を取るかが問われるため、確認申請などで行政との協議が必要になる場合が非常に多いのです。
戦後日本の耐震基準の変遷と昭和25年以前の建物
日本の耐震基準は、1950年の建築基準法制定以降も、1968年（昭和43年）の十勝沖地震や1978年（昭和53年）の宮城県沖地震、さらには1995年（平成7年）の阪神・淡路大震災などを経て、段階的に強化されてきました。
最も大きな転換点は1981年（昭和56年）に施行された「新耐震設計法」であり、それ以前の建物と以後の建物では、設計時に想定される地震力や構造安全性の考え方が大きく異なるとされます。
ところが、昭和25年以前の建物は、これらの耐震基準強化が行われるはるか前に建築されたため、現在の耐震要求からすると大きく水準が低いのです。
柱と梁の接合部に金物が入っていなかったり、壁量計算も行われていなかったり、さらには基礎が石場建て（地面に石を置いてその上に柱を立てる工法）であったりするなど、現行の構造基準から見れば不安要素が多く残ると言えます。
なぜ不適格住宅でも「確認申請が必要」なのか
増改築時の手続きと法令の趣旨
昭和25年以前に建てられた建物は、基本的に不適格住宅として扱われますが、その建物をリフォームや増築、スケルトンリフォームなどの大規模改修を行う際には、建築基準法上の確認申請（建築確認）を行う必要が生じます。
これは、現行の法令で定められた項目（耐震、防火、衛生、避難経路など）との整合性を最低限チェックするためです。
確認申請は、新築だけでなく、既存建物を大幅に改造する工事が該当すれば原則として避けて通れません。
小規模な模様替えや内装の交換などでは不要となるケースもありますが、床面積を増やす増築や主要構造部を変更するような工事は、ほぼ確実に確認申請が必要です。
不適格住宅への行政指導が強化される背景
近年、耐震改修促進法などの施行により、古い建物の耐震性確保が行政の大きな目標となってきました。
特に昭和56年（1981年）以前の建物は「旧耐震」扱いであり、そのうち昭和25年より前の建物はさらに古い工法である可能性が極めて高いのです。
行政としては、古い建物の安全性を少しでも向上させたいという考え方があります。
そのため、リフォームや増改築のタイミングは、施主に対して「耐震補強や防火性能の改善」を促すまたとない機会とみなされています。
実際に工事を行う際には、確認申請という形で現行法とのすり合わせを行い、安全性を可能な範囲で引き上げることが推奨されるわけです。
国土交通省の最新見解「構造計算は免除される可能性が高い」
構造計算義務と免除の基本的な考え方
建築基準法では、一定規模以上の建物（例えば木造3階建て、あるいは2階建てでも一定面積以上など）に対して、耐震性や荷重計算を詳細に検証するための「構造計算」を義務付けています。
通常ならば、壁量計算や許容応力度計算などを行い、設計の安全性を数値で示さなければなりません。
ところが、昭和25年以前の建物は、そもそも現行の工法や材質基準で構造計算を行う前提が整っていないケースが大半です。
たとえば在来の木造軸組工法であっても、部材寸法が不揃いであったり、接合金物の仕様が不明であったり、さらには図面すらないことも珍しくありません。
国土交通省の最新の見解によると、こうした建物で増改築をする場合、確認申請こそ必要になるものの、現行基準に基づく厳密な構造計算の提出までは義務付けない（免除扱い）とされる可能性が非常に高いとのことです。
「不適格住宅への配慮」という趣旨
この背景には、既存不適格住宅をあまりにも厳密に現行基準へ適合させると、改修自体が不可能になってしまうという現実的な問題があります。
戦前・戦中からの古い建物を、いまの耐震基準に完全に当てはめようとすれば、解体再建に近い大工事になりかねません。
行政としては、歴史的文化的価値のある建物や、地域のコミュニティに根付いた古民家を存続させたいという意向もあります。
そこで、現行法との折り合いをつけるために、構造計算の義務を免除し、既存不適格部分はそのまま認めつつも、増築や改造部分については最低限の確認を行うという運用がなされています。
3階建てでも免除が適用される条件
特に注目すべきは、3階建ての木造住宅であっても、増改築後の建物重量が増加しないように計画されていれば、構造計算を免除する方向で検討できる、という点です。
通常、木造3階建ては荷重計算やN値計算をはじめとする詳細な検証が求められやすいのですが、古い建物であることを考慮して、重量増がなければ現行基準にあえて合わせなくてもよいとする例外的扱いが認められるわけです。
たとえば、屋根を軽量なガルバリウム鋼板などに変更し、従来の重い瓦屋根よりも軽くする、あるいは外装材を軽量化するなどの工夫によって、トータルの建物重量が増えないように計画すれば、「構造計算は免除」の可能性が高まります。
構造計算免除と安全対策―誤解を避けるために
免除は「耐震補強をしなくて良い」という意味ではない
国土交通省の見解で構造計算を免除されると聞くと、「では耐震補強などをしなくても法律的にはOKなのか」と安易に考えてしまう人がいるかもしれません。
しかし、これは大きな誤解です。
- 構造計算の免除：煩雑な計算書を提出する義務から解放されること
- 耐震補強の是非：実際に建物の安全性をどう確保するか
この二つは別の次元の話です。
昭和25年以前の建物の大半は、現行の耐震基準からすれば大幅に強度不足の可能性が高いわけです。
構造計算を免除されたからといって、安全性が確保されるわけではないのです。
むしろ、免除された結果、施主や設計者の判断に委ねられる部分が増えるので、自ら耐震診断や補強方法を検討する必要性は一層高まると言えます。
耐震計画と耐震診断の重要性
現実的には、昭和25年以前の木造住宅をリフォームする際には、専門家による耐震診断が不可欠です。
建物の歪みや腐朽、接合部の劣化などを踏まえ、どの程度の補強が必要かを見極めるプロセスが重要となります。
- 耐震診断結果を踏まえた最小限の補強
- 荷重バランスの見直し（重い屋根→軽い屋根材へ変更）
- 現行基準に迫るまでの大掛かりな補強はしないが、最低限の安全マージンを確保
こうした折衷案を探るのが実務における現実的なアプローチです。
構造計算を免除されたからといって、構造安全性を全く無視してリフォームを進めると、大地震などの際に甚大な被害を受けるリスクがあります。
施主が押さえておくべきリスク
施主側としては、法的に構造計算が免除される＝すべて安全なお墨付きを得たと捉えないことが肝要です。
実際には、免除が認められるのは「現行基準の計算手法との整合が難しい」など、法律の実務運用上の理由が大きいためです。
大事なのは、リフォーム後にその家に安心して住めるのかを考えること。
コスト面を理由に耐震補強を全く行わなければ、地震多発国の日本において、家族の安全を脅かす可能性が高まります。
「免除されるからラッキー」ではなく、どこまで安全性を確保する工事を実施するか、長期的な視点で検討する必要があります。
3階建てでも「重量が増えなければOK」の実際
なぜ重量増が指標になるのか
建物の構造安全性を考えるうえで、**自重（じじゅう：建物そのものの重さ）**は最も基本的な荷重要素の一つです。
地震力も、建物の重量が重いほど大きく作用するとされており、重量の増減は耐震設計に大きな影響を与えます。
古い木造住宅を改修する際、もし増築や屋根材の交換などによって総重量が大きく増加すれば、その分だけ耐震性の計算を見直さなければならなくなります。
そこで国土交通省の見解としては、重量が増えない範囲でのリフォームや改造であれば、構造計算免除の適用がしやすいという運用方針を示しているのです。
具体的な軽量化の工夫例
- 瓦屋根→金属屋根
従来の和瓦は1㎡あたり約45kg前後の重量があることも珍しくありません。 - 一方でガルバリウム鋼板などの金属屋根は、1㎡あたり10kg前後にまで抑えられる場合もあり、大幅な軽量化が期待できます。
- 外壁の軽量化
モルタル仕上げからサイディングへの変更、古い土壁を断熱パネルと耐力壁に置き換えるなども、軽量化に寄与するケースがあります。 - 床材・内装材の選定
構造体そのものではなくとも、床材や下地材の種類によっても重さが変わります。 特に合板を使う場合、厚みを変えるだけでも差が出ます。
これらの軽量化策を組み合わせることで、トータルの重量が増えないどころか、減らすことさえ可能になります。
結果として、3階建てであっても構造計算が免除されやすいわけです。
重量増が伴う場合の対応
逆に、「どうしても増築で延べ床面積を大幅に増やしたい」、「重量のある瓦屋根やコンクリート瓦を残したい」という場合は、国土交通省の見解が示す免除の対象から外れる可能性が高くなります。
その場合は、構造計算を行って安全性を示す手続きが必要になります。
「古い建物で詳細な構造計算が難しいのでは？」という疑問は当然ありますが、その場合には専門家による実測調査や補強設計を組み合わせて、計算上の整合性をとるための合理的な根拠を示す形になります。
やや手間と費用はかかりますが、大規模な増築や重量増を行う以上、建物全体の安全性を再検討するのは避けられないのです。
よくある質問
Q1.構造計算が免除されるなら、確認申請自体も不要になるのですか？
A.いいえ。確認申請は必要になるケースが増えます。
構造計算の免除と、確認申請そのものの要否は別の問題です。
既存不適格建築物の場合、大規模な模様替えや増築ではほぼ確実に確認申請が必要となります。
Q2.3階建てで重量が増える場合でも、何とか免除を受ける方法はありますか？
A.重量が明確に増えるなら、基本的には構造計算の提出を求められます。
ただし、設計の工夫や補強設計次第で「荷重バランスが適切」と認められれば、簡易的な計算で済む可能性もあるので、専門家に相談してください。
Q3.耐震補強をまったくしないでリフォームするのは違法ですか？
A.違法ではありません。
ただし、現実的には地震リスクを考慮しないのは危険です。
構造計算免除はあくまで行政手続き上の負担軽減措置であり、施主が自らの安全や資産価値を守るためには、耐震診断や適切な補強工事を検討するべきでしょう。
Q4.昭和25年以前の建物で図面もなく、かなり傷んでいる。リフォームできますか？
A.できますが、現場調査から始まり、腐朽部材の交換や基礎補強など大掛かりな工事が必要になるかもしれません。
最終的には設計士や行政と相談しながら、確認申請と補強計画をすり合わせる形になります。
Q5.国土交通省の見解は全国どこでも同じですか？自治体によって違いはありますか？
A.基本方針は同じですが、実際の運用は自治体や指定確認検査機関の解釈次第で微妙に異なる場合があります。
事前協議を行う際には、該当自治体の建築主事課に直接問い合わせるのが最も確実です。
まとめ―昭和25年以前の建物と構造計算免除のポイント
1.不適格住宅としての扱い
・昭和25年以前に建てられた建物は、現行法令と照らして不適格とされるため、リフォームや増改築の際には確認申請が必要となる場合がほとんど
2.最新見解：構造計算免除が認められやすい
・国土交通省の方針として、既存不適格建築物に対し現行基準の構造計算を一律に要求すると改修のハードルが高くなりすぎるため、3階建てでも条件（重量増がない等）を満たせば構造計算が免除される。
3.3階建てでも重量増がなければ適用可
・木造3階建ては本来は構造計算が必要なケースが多いが、重量が増えない設計なら免除対象となる可能性が高い。
4.免除は安全の保証ではない
・法手続き上の負担を軽減するための措置であって、建物の耐震性能が現行基準並みに確保されるわけではない。耐震補強は別途検討が望ましい。
5.計画と協議が肝心
・自治体や検査機関、設計事務所と事前に綿密な協議を行うことで、スムーズに確認申請から改修工事、完了検査まで進められる。
6.長期的な維持管理と点検の重要性
・古い建物はメンテナンスを怠ると劣化が加速する。リフォーム後も定期点検や補修を続けることで、建物を安全かつ快適に保つことができる。
