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2025年4月建築基準法改正とリフォーム/リノベーションへの影響
いよいよ2025年4月の建築基準法改正時期が迫ってきました。
この改正は、新築住宅だけでなく、増改築や大規模リノベーションなどのリフォーム分野にも大きな影響を及ぼします。
従来の4号特例（木造2階建て住宅等における一部設計図書提出省略措置）の一部廃止、ならびに省エネルギー基準適合義務化についてが大きく変わる点ですが、これらは新築に限らず、一定の規模や内容に該当するリフォーム/リノベーション工事にも適用されるようになるということが重要です。
既存建物を前提とした、リフォーム/リノベーションは、今まであまり考慮されていなかった、現行法規への適合、工事に伴う確認申請の要否、新たな耐震基準や省エネルギー基準に対応しなければならなくなるなど、考慮すべき要素が格段に増えることになります。
特に、既存不適格建築物（建築当時は適法であっても、その後の法改正で基準を満たさなくなった建物）や、築年数が長くて明確な確認申請の履歴がない建物（確認申請の履歴はあっても検査済証がないケースなども）、または昔からある都市計画区域外に所在する建物についても、改正後の対応は非常に厳格化されることも予想されます。
その結果、確認申請が必要となり、建物の構造計算書や詳細な図面の提出を求められたり、追加工事により現行法への適合化を求められるなど、費用や工期などに大きく影響する可能性があるのです。
2025年4月改正のリフォーム/リノベーションに関連するポイント
1.省エネ基準適合の義務化
新築住宅だけでなく、一部増改築工事にも省エネルギー性能（断熱性能や省エネ設備性能）の適合が求められます。
従来は新築住宅に重点が置かれがちでしたが、今後は増改築部分についても省エネ基準適合が必要となる可能性があり、断熱材の改修や高効率設備の導入などが求められることになります。
2.4号特例の一部廃止による設計審査の厳格化
従来、4号建築物といわれる木造2階建て住宅などに対しては、構造図など一部図面の審査が省略されてきました。この特例が一部廃止されることで、増改築や大規模なリノベーション工事でも詳細な構造計算や設計図書を整備して提出することが必要になります。
それにより、耐震性・防火性などの確認が強化され、違反状態を黙認したまま改修することができなくなります。
このように、リフォーム/リノベーションにおいても建築基準法上の確認申請がこれまで以上に求められ、かつ省エネや構造の安全性などへの適合性が、法に則り徹底的にチェックされるという流れになります。
リフォーム/リノベーションにおける「確認申請」判断の複雑化
リフォーム/リノベーションといっても、その規模や工事内容は多種多様です。
内装や設備の入れ替え程度であれば、確認申請が不要なケースも多いのですが、一定規模以上の改修、あるいは居室や階段の位置を変更するなど、建物の用途・構造に影響するような工事は確認申請が必要になります。
例えば、階段の位置変更や1/2以上の取り替えは、原則として確認申請が必要になります。
また、既存の外壁に新しい外壁を上張りするような軽微な工事は確認申請は不要ですが、「外壁の過半以上を剥がして下地から改修する」という場合は確認申請が求められるなど、細かい基準ですが、実務上大きな違いを生み、費用や工期に大きな影響が出ることになります。
このように細分化された要件のもと、建築基準法に則るということは、敷地に対する建ぺい率や斜線制限（「道路斜線制限」「北側斜線制限」「日影制限」など）など法律を熟知した経験豊富な建築会社でないと、合法かつスムーズな建築計画が立てにくくなります。
さらに、国土交通省の資料には「実情に応じて判断すること」というような曖昧な表現も残されており、最終判断は行政庁の建築主事あるいは指定確認検査機関に委ねられることが増える可能性があります。
建築基準法改正後は、計画初期段階での慎重な事前調査、関係機関への協議などを確実に実行できる建築会社・建築士に相談することが重要です。
実績豊富な建築会社への依頼が求められる理由
今後のリフォーム/リノベーション計画において、今回の法改正は「素人判断」や「経験不足の業者選定」がよりリスクを高める要因となります。
確認申請の要否判定や法適合性の判断は、専門的な知見が不可欠です。
場合によっては国や自治体の運用解釈が必要な場合もあり、建築会社側にも膨大な知見、つまり専門知識と経験が求められます。
信頼できる建築会社は以下のような付加価値を提供することができるのです。
1.専門知識に基づく的確な法的判断
リフォーム/リノベーションにおける確認申請が豊富な会社であれば、建築基準法や関連法令を熟知しており、改正点への迅速な対応をすることができます。
工事計画段階での的確な申請要否判断、必要図面や計算書類の整備、行政との交渉など、スムーズな手続きを遂行することができます。
逆に、申請経験のない会社、少ない会社では、調査段階からつまづく可能性も高く、着工までの期間にも大きな影響が出ることが考えられます。
2.包括的な性能向上を提案
耐震補強や省エネ改修を計画的に組み込み、長期的な資産価値や快適性の向上を目指す設計提案が可能です。
最低限の法適合にとどまらす、耐震等級3への性能向上、断熱等級6以上の提案など、暮らしやすさや将来の安心を見据えた提案も可能になります。
3.工期やコスト管理の徹底
リフォーム/リノベーション工事の経験豊富な会社は、長年の経験を通じて予測される審査遅延やコスト増の要因を事前に把握し、余裕のあるスケジュール管理や複数回にわたる見積り検証をすることができ、お客様の不足の追加費用や引渡し遅延のリスクを最小限におさえることができます。
4.法改正同行への柔軟な対応力
改正内容は、施行後も追加解釈や緩和措置が示される可能性があります。
現段階では様々な問題があります。
そのため、改正後に、国から様々なアナウンスが出ると考えられます。
専門家であれば、常に最新情報を収集し、設計・施工プロセスに反映させることができ、お客様は常に最新の制度動向をふまえた、ベストなリフォーム/リノベーション計画を提案してもらうことができるのです。
改正法ではより法適合が求められますが、同時に高性能化による暮らしやすさも得ることができます。
結果的に、性能向上によって光熱費削減や建物の長寿命化を実現できれば、長期的なコストパフォーマンス向上も期待できるということです。
初期投資は増えるかもしれませんが、省エネ効果・耐久性向上・資産価値アップなど将来的なメリットを総合的に検討することが、より賢明なリフォーム/リノベーション戦略と捉えて計画しましょう。
自然派ライフ住宅設計㈱より
自然派ライフ住宅設計㈱では、建築基準法以前の古い建物にも対応できるよう、国土交通省と対話を重ね、国が気付かないような詳細までを徹底して詰めて、法改正後も混乱が起こりにくいように整える提案しています。
2025年2月7日 国土交通省における「伝統構法建築物における建築基準法4号特例縮小会議」に参加
