中古住宅を購入する際のポイント:劣化している物件について

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中古住宅を購入する際のポイント:劣化している物件について

ここでは中古物件を購入する際に建物の劣化についてどう考えるかを上げていきます。

つまり、屋根の状態や外壁の状態等、具体的な材質とその劣化とはどういったものか?を解説していきます。

もしこれから中古物件の購入を考えている方は実際の物件がどのような状態かを比較できるように解説されていますので、是非ご確認ください。

他にも中古物件を購入する際のチェックポイントを記事にしておりますので是非ご確認ください!

中古住宅を購入する際のチェックポイント:旧耐震の建物について

中古住宅を購入する際のチェックポイント:土地について

実際に調査するためのステップとは

建物調査を行う前の準備とは

実際に建物を確認する前にも必要な事があります。

まずは資料を集めるところからですね。

建物が建つ際にはたくさんの図面や書類が作成されます。

「建築確認申請の副本」や「検査済証」そして「設計図書」「建物の図面等」があるかを確認してみましょう。

法務局で取得できる「登記簿謄本」「地積測量図」「建物図面」なども必要になります。

例えば、検査済証があれば、その後に違法な増築や改築を行ってなければ適法に建てられた建物かどうかの一定の基準となりますし、その後の建物の証明が非常に楽になります。

さらに旧耐震や新耐震の建物なのかを見極めることが出来ます。

旧耐震であれば劣化の状況にかかわらず耐震補強を伴うフルリフォーム(リノベーション)を行う事をお勧めしますが、基礎補強など判断の材料になります。

つまり、後から手を加える事に対して比較的やりやすくなるため、無駄な予算(工事)が必要なくなりますよね。

あとは「設計図書」、一戸建てを建てる際には沢山の図面が作成されます。「設計図書」と「確認申請」の面積が合うかなどのチェックもできます。

書類の準備が完了したら、図面があれば図面を見ながら実物との差異がないか、なければ建物の状態をチェックしていくことになります。

資料の確認→資料と現状の比較→実際の建物の確認を行う流れになります。

図面と実物の建物を確認

図面がある場合は図面通りにしっかりと建っているかを確認していきます。基本的には図面通りに建っていると思われますが、増築していたり、違法に建物が作られている可能性があります。

これは地方に行くとよくあるケースですね。
知り合いの大工さんに増築してもらった。という流れで申請関係がされていないケースが多いです。

また、図面や登記の面積と実物の面積が違うなどをチェックすることにより、面積が異なる場合、その理由を探ることにより、見えてくるものがあります。

図面の有無によらず、当社のリノベーションであれば図面作成、図面確認から入ります。

実際の建物を確認していく

ここから実際の建物状況を詳細にみていきます。

中古物件の購入において具体的に確認したい部分とその劣化について

外構・基礎の状態

まずは外部から確認していく流れがほとんどです。

住宅の劣化の原因は経年劣化で少しづつ起こっているものと、地震や火災などの外的要因でおこるものがあります。

外的要因で起こったものは、なるべく早くしっかりとメンテナンスを行わないと経年劣化の劣化速度加速させてしまう恐れがありますので、メンテナンスの履歴などの確認が必要です。

その他、外構などや基礎を見ることにより、地震などや地盤が原因で起こったものかの見極めの手助けになってもきます。

続いて外部の確認をしていきます。

建物を外部からぱっと見た際に明らかに斜めになっている物件などもあります。

原因はすぐに特定できないと思いますが、簡単には直せませんので、簡単なリフォームだけをお考えの方は、この時点で候補から外れると思います。

隣家との距離なども確認をしておくのが良いでしょう。

住まれるエリアによっては足場が入らない物件などもあると思いますので、そのあたりも将来的な内容も踏まえて確認していきましょう。

屋根の状態

屋根は雨風をしのぐとても大事な部分でありますが、最も劣化の早い部分です。
さらに、屋根の修繕、特に瓦ぶきは持ちも良いですが費用も大きいですので、中古物件を購入される際には特に注意が必要です。

また、目視検査が物理的に難しい場合がありますので、リフォーム(葺き替え)をしたか?
いつごろ行ったか?を確認することは必須ともいえますね。

屋根材の種類には大きく分けて4種類あります。

  1. スレート葺
    「カラーベスト」や「コロニアル」などはお聞きになったことがあるのではないでしょうか。軽く、安価で施工性も高いのが特徴になります。
    スレートは表面の塗装が劣化しやすく、色あせや剥がれなどから徐々に塗装の機能が失われて行きます。
    表面の塗装が剥げると、水分を含みやすくなってしまいます。
    更に放置すると瓦本体にひび割れや損傷などが発生し雨漏りの原因になってしまします。
  2. セメント瓦
    セメントと砂などを混ぜた原料を、加圧成型し乾燥させ、表面を塗装で着色した瓦になります。
    耐火性に優れカラーバリエーションも豊富ですが、セメント瓦そのものに防水性がないので防水性能を維持するために定期的な塗装が必要です。
    近年ではセメント瓦を施工することはなくなりました。
    他の屋根材に比べ耐久性や耐震性(瓦が重いため)が劣るからです。
    また古いセメント瓦にはアスベストが含有されている可能性があり注意が必要です。
  3. 日本瓦
    粘土を成型し1000度以上の高温で焼き上げたもので、非常に耐久性が高く、断熱性や遮音性に優れています。
    但し、瓦そのものはメンテナンス不要だが、下地の漆喰部分の点検やメンテナンスが必要になります。
  4. 屋根材は古くからある銅板(錆びないのが特徴)やトタンに加えて現在ではガルバリウム鋼板などがあります。いずれも軽量なのが特徴になります。
    金属系の屋根も経年とともに表面塗装が劣化し、錆びることがあり、放置すれば穴が開いて雨漏りの原因の可能性が出てきます。

中古を買ってリフォームを行う場合はいいですが、リフォームをされない場合はインスペクションを依頼するか、もしくはなるべく目視で屋根の状態を確認しましょう。
築20年以上の物件で屋根のリフォームを行う場合で、外壁工事も念頭にされておられる場合は屋根も合わせて工事を行うのが良いかと思われます。

また、瓦修繕工事においては、瓦自体がダメになっていなくても、瓦と瓦をつなぐ番線がダメになっている場合もありますので、確認が重要です。

外壁工事

外壁工事ですが、屋根とおなじ理論で痛みが早いです。
ただ、外壁も屋根を同じで雨漏れや内部構造躯体へのダメージに直結しますので要確認です。

  1. サイディング
    表面の塗装が劣化するので、外壁を触って確認します。
    外壁を指で触ると指先が白く汚れます。これを「チョーキング現象」といいます。
    塗膜に浮きや剥がれが現れ、徐々に塗装としての機能が低下していきます。
    塗装の機能がなくなってしまうと、サイディング本体が水分を含みやすくなってしまいます。更に放置すると、ひび割れや破損などから雨漏りに発展してしまったり、構造を傷める原因になります。
    ※「チョーキング現象」は外壁のメンテナンスのお知らせのサインなので、すぐに外壁のメンテナンスを行わないといけないという事ではありません。
    また外壁と外壁の間の目地に充填しているコーキングも劣化するとひび割れや剥離から水分が侵入する可能性が高まりますので目視や硬くなっていないか触手確認を行いましょう。コーキングは日の当たり方や環境で同じ建物でもかなり状態がことなりますので、建物全体の確認を行いましょう。
  2. モルタル
    比較的ひび割れクラックが入りやすい外壁材です。
    そこから水分が侵入してしまってないかの確認が必要になります。
    モルタルの場合は水分が入るとモルタルが膨らんできたりするので、目視によっても発見可能ですし、サイディングと同じように、チョーキング現象が起こりますので、触って確認を行いましょう。
  3. タイル
    無機物のため劣化の心配は必要ありませんが、目地材やタイルの裏側に施工しているモルタルなどは劣化してしまうため、水分が侵入したり、タイルが剥がれ落ちたりすることがあります。
  4. ALC(軽量気泡コンクリート)
    非常に強度が高く地震や火事にも強い建材になります。
    ALCはしっかりメンテナンスをすれば何十年ももつ外壁材になります。
    注意点ですがALCは水を含むともろもろともろくなってしまいますので、塗装の防水機能が大事になります。
    塗装にもよって変わりますが、約10年がメンテナンスの目安になります。こちらも目視で「チョーキング現象」やコーキングのひび割れを確認しましょう
  5. 漆喰
    漆喰は上記にあげた材質よりも持ちが非常に良いです。
    ただ、施工時に撥水コートなどで保護されていない場合、非常に汚れが気になってきます。これは、高圧水洗浄機などである程度落とすことができますのでやってみても良いかもしれません。
    また、メンテナンスとしてはヒビや剥がれがおきてきますので、その場合は塗り直しが必要です。
  6. *外壁のコーキング部分について
    外壁自体の劣化が目立たないとしても、コーキング部分の劣化が進んでいる場合もあります。
    一般的に外壁材よりも耐用年数が短い事の方がおおいですので、先に必要になってきますね。
    ただ、お金をかけて足場を建てる必要があるため、外壁が劣化しきったときにコーキングを一緒に直すことがほとんどです。

ベランダやバルコニー

防水部分についてですね。

日当たりの強い場所では特に劣化が進みます。

建物の雨漏れがあればベランダが原因のケースが多いです。

使用する材料や場所によって劣化スピードや耐久性は異なります。

  1. 塗膜防水
    ベランダの塗膜防水にはウレタン防水やFRP防水なので種類がありますが、いずれの防水工事も仕上げは表面にトップコートという塗料を塗布します。ベランダの防水はトップコートが最も劣化しやすく、チョーキング現象や塗膜の浮き、剥がれなどの症状が泡われてきます。
    トップコートの下の防水層まで劣化が進行すると、雨漏りが発生したり、傷めたりする場合があります。

内部の状態

続いて内部ですが、内部で劣化の原因となる箇所の多くは水分が関係しています。

水漏れが起こりやすい場所(水回り系)キッチンやユニットバス、トイレなどです。

次に、結露が起こりやすい場所です。温度差があり、空気か停滞しやすい場所、建物の北側の押し入れ、サッシ廻り、玄関ドアなどは室内の温度差が激しい場所になりやすいので、結露が起こりやすいです。

結露が起こると、まず、結露の掃除が大変ですね。次に放置すると、(室内結露も起こっている可能性が高くなるので対処の仕様がない場合も)カビの原因となります。

カビはダニの大好物なのでダニの増殖にも一役買って必要にしまいます。
カビやダニはアレルゲンでアレルギー症状が発生し、喘息のもととなります。
そしてその状況が続くと構造の木材が腐ってきます。

少し濡れたぐらいなら自然に乾きますが、その状態が慢性的に続くと危険です。
腐ってしまうと木材地震の強度がなくなり、地震に不安な家となってしまいます。

これはご経験がある方もおられるのではないでしょうか?サッシ廻りの気が黒くなっていたりする場合は注意しましょう。

水分と言えば雨漏りも深刻な被害にあいやすい場所です。屋根裏の様子や部屋の隅などもしっかり確認して状態を確認しましょう。
難易度が高めの調査になります。

劣化状況についてまとめ

劣化が激しい物件の見極め方を解説してきましたが、重要なポイントをおさらいします。

まず1つ目が検査済証などの図面や書類が残っているか、2つ目がその図面通りに建てられた物件か、3つ目現在の状況を確認、4つ目は過去のリフォーム履歴の確認を行います。

建物のメンテナンスは10年を目安に大規模な修繕を行っていることがベストになります。5つ目にクロスや床材、建具の状態の確認です。建具やクロス、床などは引っ越しをされる際にリフォームを済まされる方が近年多いです。

ここまで行えば簡易的なインスペクションを行ったようなものになりますが、別に耐震診断を行う必要があります。

※耐震診断とホームインペクションとは

簡単に言ってしまえば、耐震診断の目的は建物の耐震性能を調査することです。ホームインスペクションは建物の状況など建物のコンディションを調査することです。
耐震診断を行う事のメリットは、もちろん大前提に一番大事な命を守る事がありますが、他にも、上部構造評点が1.0以上の場合は耐震基準適合証明書が発行できます。
耐震基準適合証明書がでる物件は住宅ローンを使用する際に、住宅ローン減税(控除)を利用することもできますし、登記費用や税金が安くなったりしますので、是非、中古を買ってリフォームをお考えの方は検討しましょう。
但し、旧耐震では8割以上の住宅が1.0以下という結果が出ています。その為耐震基準適合証明書を発行するためには補強工事が必要です。
自治内によって内容が異なりますが、耐震補強の補助金なども活用したいところです。

中古を買ってリフォームをされる際は性能向上リフォームをご検討されるのが良いと思います。ということは、中途半端な物件を購入するよりも、劣化の激しい物件を購入し性能向上リフォームを行うという選択肢が有力になってまいります。

その為には、不動産の内容と建物の内容をしっかりと同時に理解しアドバイスをしてくれる業者が必須になります。

当社ではこれらの内容を直接ご相談頂けます。

是非一度ご相談ください。

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