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中古住宅を購入する際のチェックポイント：旧耐震の建物について
ここでは中古住宅を購入する際に、考えて欲しい旧耐震か新耐震基準のどちらの建物を購入するのか？について解説していきます。
皆さんよく理解する事が難しい部分ですし、是非ご確認ください。
中古物件を購入して手を加えていく想定がある方にも大切なポイントです。
土地、構造についても別記事にて掲載しております。
ご確認頂ければ、中古物件の購入や不動産会社との打ち合わせにも役立つことかと思います。
旧耐震基準の建物について知る
そもそも旧耐震とはなにか
わが国では、新築の一戸建てを建てる際や中古を買ってリフォームを行う場合でも増築の際には、建築基準法で強度や構造の基準が定められております。
建物を建てる際や増築の際には建築確認申請を行い、市町村又は都道府県が建築基準法や都道府県条例などに反したものではないかを確認し確認済証を取得しないと建築に着手することができません。
そして、建てた後も完了検査を行い、本当にその建物が適合しているかを確認します。その後、検査済証が交付され建物が使用できるようになります。
判断基準は昭和56年6月以降に確認申請を行ったかどうか？となります。
きわどい築年数の場合は建築確認台帳記載事項証明を確認することで、正確に確認することが出来ます。
この大きな建築基準法の改定は2000年にもございました。
「2000年基準」「新・新耐震」などと呼ばれています。
2000年基準（平成12年6月1日から施行）は地耐力に応じた基礎の構造形式の規定、壁配置バランス、使用する金物を具体的に指定、つまり、壁の配置バランスと金物の指定が初めて明確化されました。
旧耐震の強度
強度の目安は？
旧耐震では震度５強程度の揺れで建物が倒壊しないことを一つの目安にしています。
新耐震は震度５強ではほとんど損傷しない事、そして、震度6強の地震に対しても、人命に危害を及ぼすような倒壊などの被害が生じないことを目安に建てられています。
2000年基準では新耐震の基準をベースに阪神淡路大震災の反省点が盛り込まれました。
このように建築基準法上では、強さの目安が出されています。
建築基準法は、最低限「命は守りましょう」という基準を示しているだけで、熊本地震の規模の地震が起こった場合、仮に命は助かった場合でも、建物が損傷している場合修繕の費用が必要になります。
小規模な被害ならまだしも、建物が半壊以上してしまった場合、大規模な修繕費用もしくは建て替えの費用が必要になってしまいます。
私のお客様にもご実家の建て替え費用を負担されている方もおられました。
つまり、ここで２つの考え方を必要とします。「最低限の生命の安全を守るための基準」をとるのか、「暮らしの安全性を守る耐震等級３以上の基準」をとるのかの２つです。
なぜ耐震等級３なのかというと、実は熊本地震では耐震等級２の建物は倒壊してしまったという事実があるからです。
耐震等級を３以上にすることで、暮らしの安全性つまりは、建物が半壊や倒壊などしてしまって修繕や建て替えを行わなければならなくなってしまうリスクを回避できる可能性が高くなるからです。
4号建築物の特例とは
住宅を建築する前には、建築確認申請を行います。通常、建築確認申請を行う際には、耐震性などを確認する為、構造計算書の提出が義務付けられています。
ですが、４号建築物と呼ばれる建築物については、構造計算が不要とされており、これを４号特例と言います
但し、4号建築物であっても構造的な安全性を確認する義務はあります。これは、建築基準法第20条に規定されており、具体的な内容が建築基準法施工令によって規定されています。
この仕様規定では、壁量計算、四分割法、Ｎ価計算など方法で確認するように規定してあります。これらは構造計算「許容応力度計算」とは比べ物にならない程簡単な方法です。
確実な耐震性が確保されているとは言い難いです。
つまり中古物件を購入して安全に住まうためには、リフォームの際は構造計算をすることが重要になります。
★旧耐震の中古物件購入ポイント
建物に関しての書類がそろっている。
・検査済証 あればよいですが、2003年以前の建物はないことの方が多いです。
・確認済証 確認済証がなければ違法物件の可能性が高くなります。ローンも組みにくくなります。
・図面 図面があることによって建築時の状況がわかりやすいので、判断しやすいことが多くなります。
リノベーション・リフォームを前提として検討する
旧耐震物件・新耐震物件を購入する場合は必ず耐震補強工事を行ってください。
一見リフォームをして外壁や内装がきれいな状態の家で価格的にも魅力がある家でもそれは買ってはいけない物件の可能性があります。
それは新耐震物件でも同じです。
もちろん一部の業者ではしっかりと耐震の知識があり、補強を行っている会社もあります。
そういった物件は必ず耐震のチェックを行っておりますので、耐震診断等の結果を確認することが可能です。
そういった物件なら安心できますね。
但しそういった物件でも、耐震等級３もしくは３相当になっている物件は少ないと感じられます。
耐震等級３をお考えの方にはもう１点アドバイスをさせて頂きます。それは、旧耐震物件を耐震等級３にすることは非常に難しいというのがポイントになります。
その理由は基礎にあります。
旧耐震の建物の多くは無筋基礎であるケースが多い為、基礎の補強工事が必要になります。多くのリフォーム会社は、旧耐震の建物であっても基礎補強を行わないケースが多いです。
（現況では法律上基礎補強は義務化されていない）
旧耐震の建物は基礎補強を行う必要が必ずと言っていいほどございます。単純に無筋基礎の上に建物がのっていたのでは建物をいくら補強したところで、結果は目に見えてしまっています。
旧耐震の物件のポイントはここにあります。丈夫ではない基礎の場合、基礎補強を行う事がほとんどの建物で必要になることを覚えておいてください。
旧耐震基準の中古を買ってリフォームをされる際は必ず基礎補強の必要性を確認しましょう。
旧耐震についてまとめ
建てられた年数によって、中古を買ってリフォームをした方が良い物件、そして、耐震補強を行わないと買ってはいけない物件を見極めて考える事が重用でした。
当社では、中古物件・既存建物のリノベーションを行っております。
是非一度ご相談頂ければと思います。
